Der Flurfunk

“Startup people are the new rockstars […]” – Damon Brown, Entrepreneur –

But what if those rockstars do not want to work in a conventional office environment? All start-ups dream of a hipsteresque, adventurous and avant-garde jet-set live while founding the next Facebook.

Startup Travels (Source: Unsplash by Kyle Szegedi)

This sounds to cool to be true, but there are aspiring entrepreneurs out there who do exactly that. Enjoying the sun on Java, while coding the next big thing. There are even entrepreneurs leaving Silicon Valley in order to pursue this nomad lifestyle, which you can read here!

Those entrepreneurs connect via the social medium meetup where you just have to search for “nomad”, in case you are packing your laptop and some summer clothes while reading this blog. Besides Jay Meistrich’s truly inspiring story, which went viral this year, one startup jumped on the bandwagon of nomad lifestyle. The Copenhagen based startup Startuptravels , which is still in beta-phase, helps entrepreneurs and investors to connect with like-minded people while they travel. There they can support each other with introductions to their home-networks, offer workspace or even a couch to sleep on. Is this a sustainable concept that will challenge the way we do business or found companies? Is our traditional static workspace concept antiquated?

Startup Travels – Living the Beach Life (Source: Unsplash by Joseph Barrientos)

I do not think so, even though the digital nomad movement is gaining momentum. I would rather postulate that aspiring digital entrepreneurs will rather live this lifestyle for a couple of months or even years after they graduate from school or university to see and experience the world while nurturing their creativity. These experiences, creative inputs and newly made connections with like-minded people will foster great business ideas. As soon as one entrepreneur has found the idea, s/he wants to pursue, s/he might conduct a smoke-test, do market research and gather proof that their business concept is viable while travelling before settling down at last. The reasons for this are the following:

• If you want to understand a market you have to be there
• If you want to attract investors you have to in place to communicate with them, because working with a venture capitalist or business angel is like a marriage
• If you want to work with more people it is hard to do this remotely even if you use Slack or other tools like this
• When the work is tough or you fail, it is important to have a home-base, your personal safety-net
• If you want to sell goods it is easier to do it from one place
• If you produce something tangible it is useful to work closely with your suppliers
• If you make money – fingers crossed, that it is the case – you would not want to fill out income tax sheets etc. for every country you make money in

Home Workspace (Source: Unsplash by Jeff Sheldon)

In the long-run it is more advised to either settle in a co-working space, if you love the creative buzz there, or you search for an optimal office space for your start-up, which can be sometimes tough, especially when scaling. Thus, Dr. Wagner & Partner decided to host a workshop series for start-ups which are growing and wish to create an innovative working environment. Feel free to inquire about the workshop series via our website. We are happy to help!

Die meisten Startups leiden an einer ähnlichen “Krankheit”, dem Zu-wenig-Kapital-aber-zu-viele-Pläne-Syndrom.

Symptomatisch treten hierbei oftmals Lean Marketing Konzepte, Minimum Viable Products und kleine Teams in improvisierten Büros auf. Ökonomisches Wirtschaften ist dabei eine Tugend mit der es manche Unternehmer zu genau nehmen und sie deshalb ihr Startup zu Tode sparen. Es liegt demnach auf der Hand, dass man als Unternehmer im richtigen Moment in den richtigen Geschäftsbereich seines Unternehmens investieren muss um zu wachsen. Klingt kompliziert, ist es leider auch…

Ebenso heimtückisch ist das Big-Spender-Syndrom von Unternehmern die gerade ihre erste Finanzierungsrunde erfolgreich abgeschlossen haben und sich nun mit neuem, trügerischem Reichtum konfrontiert sehen.

So kennen wir aus Deutschland die Geschichten von Unternehmen wie MyParfum oder Vibewrite, die Insolvenz anmelden mussten und viel Geld verbrannt haben. Im Fall von MyParfum wurde exzessiv in Marketing, 1000 qm Office Space und ein rasch skaliertes Team investiert, was die Fixkosten in die Höhe trieb.

Auch Vibewrite, dessen Geschäftsführung wegen Insolvenzverschleppung angezeigt wurde, hat das auf Seedmatch gesammelte Kapital in Höhe von 560.000€ innerhalb von drei Monaten verbrannt. Der größte Kostenposten waren Gehälter (67% – Unter anderem 600€ pro Tag für die Geschäftsführer). Platz 2 teilten sich bereits Büro, Buchhaltung und Produkt Entwicklung mit jeweils 7%. Dabei erscheint es logisch, dass ein Startup mit einem nicht marktreifen MVP vermutlich mehr Geld in die Produktentwicklung als in ein Büro stecken sollte.

An diesen lehrreichen Beispielen kann man sehen wie schnell gesammeltes Kapital aufgebraucht werden kann ohne einen tatsächlichen Mehrwert zu schaffen. In der Realität kann dies sehr schnell passieren, auch wenn die Fehlentscheidung nicht gleich zur Insolvenz führen muss – glücklicherweise -. Unternehmer sind eben keine Superhelden die vor monetären Fehlentscheidungen gefeit sind und sich in jedwedem Teilbereich ihres Geschäfts gut auskennen. Eine Utopie!

Gerade die Immobilienwirtschaft entzieht sich durch ihre komplexen rechtlichen wie auch ökonomischen Strukturen dem Verständnis vieler Menschen. Gewerbeimmobilien können für wachsende Startups schnell zu einer Falle werden, weshalb hier eine besonders hohe Kapitalverbrennungsgefahr herrscht. Stammtischwissen ist omnipräsent, aber bei langfristigen Entscheidungen nicht passend, weshalb Dr. Wagner & Partner von Value for Workplaces ein paar praktische Tipps für Unternehmer zusammengefasst hat:

• Investieren Sie primär in Produktentwicklung, Service, Mitarbeiter und Marketing
• Nicht jedes Startup muss in einer Core-Immobilie, einem Trendviertel oder einer A-Lage sein Loft-Office haben. Die Immobilie sollte zu Ihren Plänen, Ihrer Philosophie UND Ihrem Budget passen
• Kalkulieren Sie lieber konservativ und führen Sie Belastungstests durch à Können Sie sich das Office leisten selbst wenn Ihr Business schlechter performt als antizipiert?
• Ein skalierendes Startup bedarf flexibler Mietverträge
• Immobilien, in denen Sie die Möglichkeit haben mehr Räume anzumieten ohne gleich komplett umziehen zu müssen, sind ebenso von Vorteil
• Synergien mit anderen Startups in einem Gebäudekomplex können von Vorteil sein
• Lassen Sie sich nicht von einem Makler blenden und lassen Sie sich bei Fragen gegen Honorar beraten, da die Immobilie neben den Personalkosten der höchste Fixkostenfaktor sein wird

Office in NY oder Buxtehude? Quelle: Vita Vilcina – Unsplash

Gewerbliche Mietverträge sind in Deutschland nicht selten auf fünf Jahre und mehr ausgelegt, was für ein Startup ein Zeitraum ist, der nicht zu prognostizieren ist. Um einen konstant hohen negativen Cashflow zu vermeiden, wäre ein Staffelmietkonzept denkbar, welches Ihnen in der Anfangsphase etwas mehr Kapital zum Wirtschaften verschafft.

Auch ein kommerzieller Co-Working Space oder eine selbstorganisierte Shared Office Lösungen mit anderen Startups können in der Anfangsphase eine adäquate Lösung darstellen. Die wenigen Startups die von Anfang an aus Gründen des Marketings in prominente Ladenflächen/Offices ziehen würden, sind Unternehmen, die sich im Luxussegment ansiedeln wollen.

Ferner sollte das Office zu den Bedürfnissen des Teams und der Unternehmenskultur passen, weshalb eine Umgestaltung der Arbeitswelt unter Umständen sinnvoll sein kann. Dies kann sich bei skalierenden Startups auch positiv auf das Employer-Branding auswirken und dem Recruiting dienlich sein.

Auf Grund dessen hat sich das Team von Dr. Wagner & Partner dazu entschlossen eine Reihe von Workshops für Startups anzubieten, die nicht nur auf Skalierung und Arbeitswelten, sondern auch auf andere relevante Teilbereiche wie Employer-Branding und Marketing eingeht. Bei Fragen kontaktieren Sie uns einfach hier. Geben Sie im Betreff einfach Startup Workshop an und lassen Sie uns Ihre Website da, damit wir gleich erste Hilfe leisten können.

Have you ever imagined how it would be like to live on Mars or on another planet? In 2023 we will be able to stop imagining and start watching, because Bas Lansdorp and Arno Wielders, the founders of Mars One will send the first batch of four astronauts to Mars. Thus, Dr. Wagner & Partner teamed up and asked “What would a workspace on Mars look like?”.

After combining our expertise in the creation of optimal workspaces for startups, SMEs and large corporations with research regarding Artificial Closed Ecological Systems (CES), we were able to create a controversial hypothesis. In order to keep you on tenterhooks for a little longer, we will briefly present you the Mars One mission and some background information about the “working” -environment on the 34 million miles distant planet.

Mars One – Introcution (Source: Mars One – Youtube)

Mars One – the adventure of the century, is currently selecting the first four Martian-settlers who will never return to earth. Besides this, they are developing the necessary technology to provide a permanent, stable Artificial Closed Ecological System for the settlement. This settlement will not be completely closed, because it will be possible to send new supplies or parts every two years in a short window of time.

People who wish to go to Mars (Source: The Guardian – YouTube)

Mars is a completely hostile environment for humans and looks like a – 100° Celsius cold version of the Southern Californian Mojave Desert. Mars’ atmosphere contains no oxygen but mainly carbon dioxide. Due to Mars’ solidified iron core it has lost its magnetic field and is stricken by solar winds. Even though some researchers hypothesise that there must have been or should still be water on Mars, it could not prevail on its surface in its liquid form, because it would evaporate and freeze at the same time. Adding to this, potential settlers would have to cope with weeks, even months of darkness.

So why bother to go there?

• From all planets we know so far, Mars is the most likely candidate for future human settlement

• Some researchers believe that Mars could hold the keys to our past and future, because they hope to find the answer of life in potential ice layers or Martian permafrost

• The analysis of a Martian meteorite ALH84001, which was conducted by four independent lines of research and headed by David McKay from the Johnson Space Centre, stated that the rock sample might contain biologic sediments

It has to be emphasised that there are as many advocates as critics regarding the theories about Mars and the possibility that there has been or still is a form of life.

A workspace on Mars is a totally different category and not comparable to anything we have on earth. The most similar workspace could be found on the International Space Station (ISS) or within Artificial Closed Ecological Systems (CES) such as Biosphere 2 or BIOS 3. These workspaces are a mixture of research laboratory, living area and food production facility. Here is a concept draft for the settlement of the Mars One project.

Since the settlers on Mars will remain there till they die, social friction within the crew or stress are likely. Thus, it is of utmost importance to create a workspace which does not only provide functionality but a minimum level of cosiness. The next two pictures where taken from the video ‚The Mars 100‚. They show not only a conceptual living space, but a food production facility.

Future on Mars? (Source: D Mitriy – Wikimedia Commons)

It becomes obvious that the workspace on Mars has to be a balanced mixture between productive working, living and agricultural environment.

Furthermore, the not entirely closed system must be able to remain stable without supplies for longer than two years, because it could be that external factors inhibit a mission in the short window of time every two years. Due to this fact the Mars One Artificial Closed Ecological Systems has to cope with the following stability limits.

• The slowest circulating biogeochemical cycle in the system

• Buffer capability of the system regarding internal or external factors

• Natural structure and intensity of material turnover

This means that each material brought into the Mars One settlement has influence on the closed system. Since the settlement has limited space, the buffer capacity to neutralise certain disruptions is very limited and highly dependent on the stabilising factor of the human crew. In order to minimise the likelihood for instability it is important to exclude all materials with a deviating material cycle and to use materials that maximise productivity. With regards to constant food production, innovative vertical farming solutions by startups like Agrilution, which will be able to operate in closed systems, could help to realise the ambitious goal of the Mars One mission.

So far all experiments for a permanently stable Artificial Closed Ecological Systems (CES) such as Biosphere 2, BIOS 3, CEEF or MELiSSA failed because of the high level of complexity. So far academia has not been successful in mimicking an earth-like biosphere in a limited space. Thus, Dr. Wagner & Partner hypothesise that the Mars One mission is likely to postpone the departure till the first constantly stable Artificial Closed Ecological System is developed.

Stephen Emmott, author of the controversial book ’10 Billion’, predicted that the overall population will grow towards 10 billion till 2050. Even though there are severe doubts about his exponential growth theory as you can read in Michael Shermer’s review in the Wall Street Journal, it is undoubted that the German population will decline till 2020 (See Figure 1). Furthermore, it is predicted that Germany’s startup scene will decline accordingly by 5.5% till 2020, which can be traced back to the demographic development.

Figure 1: Future Outlook Demographic Development (Source: Destatis)

Due to this fact Dr. Wagner & Partner took a look into the crystal ball to predict how these trend will shape the future landscape of startup workspaces. How will the future workplace of a German startup look like in 2020? In order to answer this question properly, we have to analyse all current trends regarding working and workspaces.

The Traditional Office

Germany’s undisputed startup capital is Berlin, followed by Munich, Frankfurt and Hamburg. These cities are all growing rapidly, which positively influences the rent development of housing as well as office properties. Bearing the on-going gentrification process of these metropolitan areas in mind, it can be postulated that rents for traditional office space will continue to grow till 2020 even though the overall trend in Germany might be negative. Thus, it will be even less affordable for startups to rent their own office space.

Most startups tend to allocate in cities with an entrepreneurial infrastructure. The aforementioned entrepreneurial infrastructure comprises investors, accelerators, incubators and a vivid startup scene for networking. Due to this fact there is no other option for startups that want to access investors, participate in certain programmes or need a good network, than to move to such a startup hub.

What are affordable workplace solutions for startups in those hubs, where rents will increase in the near future and probably beyond?

The Home Office

According to the Federal Bureau of Statistics (Destatis) there is a decreasing popularity regarding working in the home office. Even though the technical framework conditions are existent, the home office is not very popular due to Germany’s business culture, which demands presence in the office. Since there are no representative statistics regarding startups and home office usage, it is unknown how many startups work in a home office.

Bearing the German business culture in mind, it is likely that growing startups will have to move to a proper office or co-working space in order to be taken seriously.

The Office To Go

How about sitting in the sun and living the digital nomad way of life, as we will describe in a following article? With abundant Wifi hotspots, light ultra-books and tablets, it seems very easy to completely overcome the traditional office, especially if you are a creative, online startup. It would be the most basic, hence lean, way to operate in an early stage. Since this way of working is even more “extreme” than the home office, all aforementioned criticism applies likewise.

Co-working Spaces

As you can read in our article about co-working spaces, this workplace solution is becoming more and more popular. Germany had only 150 co-working spaces in 2011, whereas there are now about 500.

Due to macro-economic uncertainty, increasing office rents in metropolitan areas and the demand of startups for lease flexibility, it can be stated that co-working spaces will become more important till 2020. The momentary co-working situation in Germany is improvable, compared to other international startup epicentres like London. The best place to co-work in Germany is Berlin with currently 68 spaces. Unfortunately, most co-working space operators fail to provide a well-balanced mixture between co-working areas, single-offices, conference rooms, social activates and further amenities.

Thus we can postulate that the co-working environment has much potential in the near future and will be a viable office option for startups that want to allocate in expensive metropolitan areas.

End Note

Comparing those four options, it can be concluded that early-stage startups and entrepreneurs might tend to work from home or on the go in order to stay lean. For growing businesses which plan to scale, it would be advised to either move into a traditional office or to a synergetic co-working space. The decision should be based on the nature of the business and your future plans.

If you want to establish your own corporate culture with a good employer branding you will have to find a suitable office space for your needs. Experience has shown us that many companies fail to find the perfect office space. Thus, Dr. Wagner & Partner made it their mission to help companies finding the perfect workspace.

Dieser Blog richtet sich an alle Innovatoren, Entscheider und Querdenker der Immobilienbranche, die sich für Stadtplanung, Mobilität sowie mobile Technologien interessieren. Werden Sie noch heute Teil einer Gruppe von immobilienwirtschaftlichen Vordenkern, entdecken Sie Geschäftsfelder der Zukunft für Ihr Business Development und wappnen Sie Ihr Unternehmen für die Zukunft. – Zur Anmeldung –

Ihrer immobilen Natur geschuldet, können sich Immobilien nicht dem schnellen technologischen Fortschritt anpassen, was sich nicht nur negativ auf die Stadtentwicklung, sondern auch auf die Gebäudeperformance, auswirken kann. Technologische Innovation ist in den letzten Dekaden, Moore’s Law entsprechend, exponentiell verlaufen, wohingegen der immobilienwirtschaftliche Fortschritt verhältnismäßig klein ausgefallen ist.

Der Handelsimmobiliensektor hat die disruptive Wirkung des E-Commerce zu spüren bekommen, da sich die Konsumgewohnheiten nachhaltig geändert haben. Welche Sektoren werden den Wandel als nächstes spüren? Wohnimmobilien, Infrastrukturimmobilien, Sonderimmobilien oder andere Gattungen der Gewerbeimmobilen, abseits des Handels?

Folgt man aktueller Trendforschung, dann werden Technologien wie 3D-Druck, Artificial Intelligence, Sensorik, Infinite Computing, Robotik und synthetische Biologie durch exponentielle Entwicklungen die Welt, wie wir sie jetzt kennen, verändern. Die New York Times – Bestseller Autoren sowie Serial-Entrepreneure, Peter Diamandis und Steven Kotler, unterstellen diesen Technologien eine dreifaltige Wirkung. Eine Entmonetarisierung von Produkten sowie Dienstleistungen, die durch technologischen Fortschritt redundant gemacht werden. Die Entmaterialisierung, sprich das Verschwinden, der entmonetarisierten Produkte und Dienstleistungen sowie die schlussendliche Demokratisierung, da sämtliche Innovationen, Moore’s Law zu Folge, an Wert verlieren und für die breite Masse zugänglich sein werden.

Bedarf es in 50 Jahren noch Fabriken, die Teile auf Werkbänken automatisiert herstellen oder wird der Prosument mit einem personalisierten Entwurf ins nächste Fablab gehen, um sich das benötigte Ersatzteil selbst 3D zu drucken? Wird es in Zukunft noch große Unternehmen geben, die eine Büroimmobilie mit eigenen Angestellten füllen oder wird ein Großteil der Aufgaben an die mobile Crowd im Homeoffice crowd-gesourced? Wird es noch Kraftwerke inklusive deren Infrastruktur geben oder werden nachhaltige Immobilien zu regenerativen, autark-operierenden Energieerzeugern, die automatisiert über ein Smart-Grid kommunizieren und Energie austauschen? Wie wird Mobilität in der Stadt der Zukunft aussehen? Artifical-Intelligence gesteuerte Elektroautos für den Individualverkehr oder doch ein gänzlich neues, öffentliches Verkehrsnetz für Jedermann?

Die Liste dieser Fragen könnte infinit ergänzt werden, jedoch lassen sich viele Antworten mit jetzigem Wissenstand und hiesiger Innovationscheue noch nicht präzise beantworten. Deshalb ist es umso wichtiger sich in einem angenehmen Rahmen mit diesen, und weiteren, Themen auseinanderzusetzen, um nicht prägende, disruptive Trends der Zukunft zu verschlafen.

Im Rahmen des 2. Green Lunchs werden wir dezidiert die zukünftige Entwicklung von Mobilität und mobilen Technologien mit ihren Implikationen für die Immobilienwirtschaft diskutieren. Die Diskussion soll zum einen von Prof. Dr. Andreas Knie, Geschäftsführer der InnoZ GmbH, welche mit renommierten Partnern aus Wissenschaft und Industrie an zukunftstauglichen Mobilitätslösungen arbeitet, angeregt werden. Zum anderen wird Denise Schuster, Geschäftsführerin von Unser Parkplatz, einen spannenden Impulsvortrag zum Thema Mobilität der Zukunft halten. Wie schon beim vorherigen Green Lunch wird die Diskussion von Dr. Wagner moderiert werden, welche unter dem Slogan Value for Workplaces innovative Arbeitswelten konzipieren und realisieren.

Alpha-Rotex in FFM, Mieter Schenker AG

Im Rahmen des 2. Green Lunchs in Frankfurt am Main (Do. 18.06.2015 | 14 Uhr | Alpha Rotex – Schenker AG | Edmund – Rumpler – Str. 3) sollen diese Themen diskutiert werden, wobei das Netzwerken nicht zu kurz kommen wird. Um einen persönlichen Rahmen gewährleisten zu können, wurde die Veranstaltung für 40 Personen ausgelegt, weshalb sich eine schnelle Anmeldung lohnt!

Wir freuen uns auf Sie am 18.06.2015 beim 2. Green Lunch in Frankfurt.

Ihr Team von Dr. Wagner & Partner

Health, Wellbeing & Productivity in Offices – The next chapter for green building ist der Titel einer neuen Studie des World Green Building Council. Bereits beim Lesen des Titels wird evident, dass sich die Definition von Nachhaltigkeit gewandelt hat. So wird nun nicht mehr alleinig die nachhaltige Performance des Gebäudes bewertet, sondern die Wirkung des Gebäudes auf seine Nutzer. Nachhaltig ist somit nicht nur eine gute ökologische Bilanz, sondern ein gesunder und glücklicher Gemütszustand. Ist dies die Zukunft?

Ein kurzer Überblick

Lange Zeit schien es unmöglich den Mehrwert eines Investments in ein Greenbuilding und die Auswirkung auf die Gebäudenutzer zu quantifizieren. In dieser Studie soll der erste Schritt unternommen werden, indem ein Modell vorstellt wird, welches Entwicklern sowie Nutzern ermöglicht die Auswirkungen eines Green Buildings auf die Gesundheit,  das Wohlbefinden und die Produktivität der Angestellten zu messen.

Sustainable World (Source: Pixabay)

Der bisherige Wissenstand war, dass man lediglich stichhaltige Unterschiede zwischen Immobilien feststellen konnte, die negative Faktoren vermeiden und welchen, die aktiv versuchen positiv auf Gesundheit und Wohlfinden sowie Produktivität zu wirken.

Diese Studie konnte zeigen, dass das Design eines Gebäudes signifikante Auswirkungen auf das Wohlbefinden der Gebäudenutzer haben kann, wobei Tageslicht, Akustik, Raumschnitt, Ausstattung, Lage, Ausblicke sowie Begrünungen untersucht wurden.

Der Zusammenhang mag für viele Leser einleuchtend und selbsterklärend sein, jedoch wurde dieser bis dato nicht in finanzmathematische Modelle transferiert. Sinnhaft wäre ein derartiges Modell sowohl bei einer Developmentkalkulation, einer Investmentbewertung sowie der Bestimmung der Miete.

Wieso sich ein Green Building lohnen würde – Die finanzmathematische Ratio

Da Gehälter und Zusatzleistung 90% der laufenden Kosten ausmachen, kann es sich lohnen diese Kosten zu senken indem die Produktivität gesteigert und die Ausfallquote gesenkt wird. Sollte dies eine nachhaltige Immobilie bewerkstelligen können, würde sich das Investment auch finanzmathematisch lohnen.

Eine PWC Studie aus dem Jahr 2011 setzt die Kosten für Präsentismus für den deutschen Arbeitsmarkt mit 225 Milliarden Euro pro Jahr fest, wobei die Kalkulationsgrundlage von der nachfolgend genannten Zahlen abweicht. In dieser Studie wurden nicht nur die Kosten für die einzelnen Unternehmen eingepreist, sondern die negative Wirkung auf die Gesamtwohlfahrt. Es wird jedoch ersichtlich, dass die Kosten einer unproduktiven oder gar erkrankten Belegschaft signifikant sind und selbst eine geringe Verbesserung finanziell lohnend ist.

Die durchschnittliche Abwesenheitsrate im privaten U.S. Sektor liegt bei 3% pro Mitarbeiter, was zu $2,074 Kosten pro Jahr und Mitarbeiter kostet. Im öffentlichen Sektor liegen die Kosten bei $2,502. Gemütszustandsinduzierte Produktivitätseinbußen, Abwesenheit sowie die Anstellungskosten für neue Mitarbeiter belaufen sich im Vereinigten Königreich auf 30 Milliarden Pfund. In Australien belaufen sich die Kosten auf 33 Milliarden Dollar im Jahr.

Key Findings der Studie

Zu beachten ist, dass diese Studie bzw. die zu Tage gebrachten quantiatativen Zusammenhänge sowie Hypothesen nicht global gleich sind, sondern, dass räumliche, klimatische und kulturelle Parameter die Gleichung erheblich beeinflussen können. Es gibt demzufolge keinen One size fits it all – Approach.

• IAQ, sprich die Indoor Air Quality, gemessen an einer geringen Konzentration von CO₂ und Feinstaub, sowie einer guten Luftzirkulation kann die Produktivität zwischen 8-11% erhöhen. Dieses Ergebnis ist nicht allgemeingültig, jedoch kann tendenziell eine positive Korrelation zwischen IAQ und Produktivität ausgemacht werden.

• Auch Temperatur ist ein wichtiger Faktor, wohingegen noch nicht statistisch signifikant eine genaue Produktivitätssteigerungsrate berechnet werden konnte, da die Temperatur nur schwer von der IAQ zu differenzieren ist. Der aktuelle Stand der Forschung postuliert eine 4% Produktivitätssenkung bei kälteren Temperaturen als 21C und 6% bei wärmeren Temperaturen als 23C. Dieses Ergebnis ist aber noch nicht belastbar. Es konnte gezeigt werden, dass individuelle Kontrolle über die Temperatur am Arbeitsplatz eine prozentual einstellige Produktivitätssteigerung bewirken kann.

• Ebenso spielt die Beleuchtung der Arbeitswelt eine entscheidende Rolle, wobei noch nicht eindeutig festgestellt werden kann, welche Faktoren die Produktivität im Zusammenhang mit Beleuchtung wie beeinflussen. Klar scheint zu sein, dass die individuelle Kontrolle ein Faktor ist. Es kann jedoch nicht klar differenziert werden inwiefern Tageslicht oder der eigentliche Ausblick aus dem Fenster für eine Steigerung der Produktivität bzw. des Wohlbefindens verantwortlich ist. Die Variablen Tageslicht und Ausblick erklärten 6.5% der Varianz von Fehltagen.

• Unter dem Begriff Biophilie, welcher vom Soziobiologen Edward Wilson geprägt wurde, versteht man die natürliche Liebe vom Menschen zur Natur, was sich in der Bauwirtschaft auf begrünte Raumflächen und Naturnähe übertragen lässt, die gerade das psychische Wohlbefinden der Gebäudenutzer positiv beeinflussen soll.

• Lautstärke könnte als Herzbergscher Hygienefaktor kategorisiert werden, der in einem produktiven Arbeitsumfeld vermieden werden sollte. Dies steht insbesondere im Widerspruch zu Open Floor Planning wie es in Großraumbüros oder Co-Working Spaces vorzufinden ist. Bei Letzteren ist jedoch anzunehmen, dass die Nutzer gezielt die laute sowie kreative Atmosphäre wünschen, weshalb dort Produktivitätseinbußen geringer ausfallen müssten. 66% Performanceeinbußen bei störendem Lärm entsprechen dem aktuellen Forschungsstand, wohingegen 99% aller Gebäudenutzer Hintergrundgeräusche wie Telefone oder Gespräche als störend empfinden.

• Erwiesenermaßen beeinflusst die Raumgestaltung bzw. der Schnitt und die Größe der Räume das Arbeitsumfeld in vielerlei Hinsicht, weshalb es aber wenig quantifizierbare Erkenntnisse in diesem Bereich gibt. Flexibilität, Home Office und Telearbeit wurden ebenfalls in diesen Parameter inkludiert. Tendenziell ließ sich aufzeigen, dass in Deutschland Flexibilität Mangelware im Arbeitsalltag zu sein scheint.

• Auch kann die subjektive Bewertung der Immobilie durch Angestellte im Bereich „Look & Feel“ eine wichtige Rolle spielen, die sich jedoch weder verallgemeinern noch quantifizieren lässt.

• Aktives Design und Bewegung haben nicht nur eine positive Auswirkung auf die physische sondern auch die psychische Gesundheit, weshalb Zusatzleistungen wie Fitnessstudios, Fahrradaufbewahrung und Grünflächen die Anzahl der Fehltage reduzieren können.

• Ein ebenso nicht zu unterschätzender Faktor im Bereich der Zusatzleistungen, ist das Angebot einer Kinderkrippe, da die Kinderversorgung oft der entscheidende Faktor zwischen Arbeit und Fehlen ist, weshalb die finanziellen Konsequenzen erheblich sind.

Der Weg zum Modell

Die Kernfrage, die es zu beantworten gilt, ist: Wie beeinflusst mein Gebäude meine Mitarbeiter?

Um diese Frage zu beantworten, ist es nicht nur essentiell ein Modell zu entwickeln, sondern dieses Modell mit Daten anzureichern, weshalb Unternehmen Daten erheben sollten, die helfen Rückschlüsse zwischen den Beziehungen ziehen zu lassen.

Was Sie konkret machen können, um die Wirkung Ihres Gebäudes auf die Nutzer messen zu können

Es wäre ratsam folgende Daten zu erheben

Finanziell 

• Absenz: Tage bzw. Stunden krankheitsinduzierter Absenz pro Jahr
• % von Festangestellten, die das Unternehmen im Jahr verlassen
• Umsatz pro Abteilung/Team, Umsatz pro Gebäude bzw. Gebäudeabschnitt und/oder Umsatz pro Arbeitnehmer
• Kosten für medizinische Versorgung (Versicherungen etc.)
• Anzahl der medizinischen Beschwerden, die auf den Arbeitsplatz zurückzuführen sind
• Beschwerden (Anzahl und Art) à Lautstärke, Temperatur, Beleuchtung etc.

Wahrnehmung

Um die abstrakten Daten des oberen Abschnitts mit Leben zu füllen wäre es sinnvoll qualitative Befragungen der Mitarbeiter durchzuführen. Diese Befragungen sollten das individuelle Wohlbefinden der Mitarbeiter eruieren.

Physisch

Auch können Sie vor Ort Tests durchführen, die die folgenden Punkte untersuchen

• Beleuchtung
• Luftqualität
• Temperatur
• Laufwege
• Raumaufteilung
• Umgebung und Aussicht
• Zusatzleistungen (Fitnessstudio, Kantine, Grünflächen, Kinderkrippe)
• Anbindung

Das Problem in der Praxis

Oftmals besitzen Unternehmen bereits viele jener Daten, haben sie jedoch noch nicht aggregiert und sinnhaft ausgewertet. Wichtig ist hierbei auch die Zusammenarbeit von Facility Management, Finanz – und HR-Abteilung, die die Daten gemeinschaftlich auswerten sollten, um diese korrekt zu interpretieren.

Ein Appell zum Green Building

Die Wirkungskette eines Green Buildings ist durchwegs positiv, da sich eine nachhaltige Gebäudeentwicklung auf die Gesundheit auswirken kann, wodurch Stress, Kopfschmerzen, Augenprobleme, Müdigkeit oder Rückenbeschwerden gemildert werden, was sich wiederrum auf das wahrgenommene Wohlbefinden auswirkt. Das selbstwahrgenommene physische Wohlbefinden hat ebenso eine positive Rückkopplung zum wahrgenommenen psychischen Wohlbefinden. Quasi eine Win-Win Siuation.

Durch den Mehraufwand in der Entwicklung wird auch das Unternehmen von den Mitarbeitern besser wahrgenommen, weshalb das gesamte Arbeitsumfeld in einem besseren Licht steht und die Produktivität gefühlt wie auch real zunimmt.

Finanziell lohnt es sich für ein Unternehmen in vielerlei Hinsicht, sich mit der Green Office Thematik zu beschäftigen, da die Absenz, Präsentismus, Kündigungen, Kosten für medizinische Behandlungen uvm. signifikant abnehmen

Schlussendlich führt dies aber nicht nur zu niedrigeren Kosten pro Mitarbeiter, höherer Mitarbeiterloyalität und größerer Produktivität, sondern verbessert den Ruf der Firma was sich auf Marketing und Employer-Branding niederschlägt.

Es gibt bereits einige Benchmarking und Bewertungsmodelle für Arbeitsplätze wie den Leesman Index, die Building Use Studies Methodology, CBE Berkeley oder den WELL Building Standard, jedoch kann auch eine eigene Studie intern angefertigt werden. Einen dezidierten Guide hierzu finden Sie in der Studie oder Sie fragen einfach uns, das Team von Dr. Wagner & Partner – Value for Workplaces. Wir helfen Ihnen gerne!

Besonders freuen wir uns jedoch, wenn wir Sie am 2. Green Lunch in Frankfurt am Main (18.06.2015) begrüßen dürfen, wo wir uns in entspannter Atmosphäre über das Thema „Mobile & Mobility“ austauschen werden, ein Punkt der im Rahmen der Studie kritisch, für den deutschen Immobilienmarkt, hervorgehoben wurde. Für die Veranstaltung registrieren Sie sich am besten hier.

Wer kennt ihn nicht, den Rückenschmerz, die chronische Volkskrankheit der Generation „Schreibtischarbeit“. Ergotopia hat in einer interessanten Infographik aufgezeigt, dass 70% aller Deutschen mindestens einmal im Jahr Rückenschmerzen haben. 12% leiden an chronischen Rückenschmerzen.

Die Ursachen sind vielfaltig. So können unter anderem falsche Bewegungsmuster, einseitige Belastung, übermäßiges Sitzen, schlechte Körperhaltung, Bewegungsmangel und/oder eine schlechte Arbeitsplatzgestaltung Rückenschmerzen verursachen. Da der durchschnittliche Schreibtischarbeiter 9.6 Stunden sitzend verbringt, wird klar, dass eine Vielzahl der oben genannten Faktoren in unserer heutigen Arbeitswelt gegeben ist.

In der folgenden Graphik sehen Sie, an welchen Körperstellen der Schmerz einsetzen kann. Die Wahrscheinlichkeit liegt bei 80%, dass Sie an einer dieser Stellen bereits schmerzen hatten, haben oder haben werden.

Wo schmerzt es besonders? (Quelle: Infographik von Ergotopia)

Rückenschmerzen sind nicht nur ein Problem für das betroffene Individuum, sondern auch für die Volkswirtschaft. Die jährlichen Kosten für Operationen und Arztbesuche des Rückens wegen belaufen sich auf € 22,5 Milliarden. Hinzu kommen nochmal € 26,4 Milliarden, die sich aus Fehltagen, Arbeitsunfähigkeit sowie Frühverrentung zusammensetzen.

Es lässt sich also konstatieren, dass es sowohl im Interesse der Bevölkerung als auch des Staates ist rückenfreundliche Arbeitswelten zu schaffen und dem Problem nicht nur durch symptomatische Behandlung Herr zu werden.

Bevor es jedoch zu einem sachdienlichen Wandel der Arbeitswelten und der Arbeitsabläufe kommen wird, werden noch einige schmerzvolle Jahre vergehen. Deshalb stellt sich die Frage: Was kann ein Individuum tun, um Rückenschmerzen zu verhindern?

Allgemein bekannte Ratschläge beinhalten Bewegung, Arbeit am Stehtisch, Rückenmuskulatur stärkende Fitness, Stressvermeidung und eine bewusst bessere Körperhaltung. Folglich gibt es unterschiedliche Empfehlungen und eine nicht unerhebliche Menge an Rückenexperten. Deshalb hat das Value for Workplace-Team um Dr. Wagner & Partner drei unabhängig organisierte TED Events gesichtet, bei denen es um die Vermeidung von Rückenschmerzen ging.

Esther Gokhale, eine rücken-spezialisierte Harvard Absolventin, die auch die Angestellten von Google oder Facebook zu Ihren Klienten zählt, widerspricht der oft zitierten Meinung, dass man unbedingt aufrecht sitzen muss. Sie vertritt die Meinung, dass es auf eine adäquate Beckenhaltung ankommt. Die optimale Haltung entspricht unserer ursprünglichen Beckenhaltung, die auch heute noch bei den nicht industrialisierten Ureinwohnern z.B. in Borneo gefunden werden kann. Dabei ist das Becken nach vorn gekippt sodass die Silhouette des Beckens und des Oberkörpers an ein „J“ erinnert.

William S. Marras, Direktor des Biodynamics Laboratory und Spine Research Institute an der Universität Ohio, erläutert das Rückenschmerz der häufigste Grund ist einen Physiotherapeuten aufzusuchen. Ferner verursachen Rückenschmerzen $ 100 Milliarden an Kosten pro Jahr. Hier geht es um die Kräfte die auf die Wirbelsäule wirken, wenn man schwere körperliche Arbeit verrichtet. Seine Forschungen zeigten auf, dass eine schwere körperliche Arbeit zu Mikrorissen an den Bandscheiben führen kann, die von Narbengewerbe überzogen werden und somit die Nährstoffversorgung von Teilen der Wirbelkörper unterbrechen. Dies würde bedeuten, dass Schreibtischarbeit schonender ist. Jedoch ist dies ein Trugschluss da ein ungesund hohes Körpergewicht ebenso zu einer überproportional hohen Beanspruchung der Wirbelkörper führt und durch sitzende Tätigkeit verstärkt wird.

Dr. Eric Goodman, Gründer von Foundation Training, spricht auf dem TEDx AmericanRivera über unsere Fähigkeit selbst seine Rückenschmerzen zu kurieren. Er kritisiert, dass Ärzte oft nur die Schmerzsymptome bekämpfen, anstatt die Bewegungsabläufe anzupassen, sodass der Körper sich zu regenerieren vermag. Sitzen, ist oft eine Ursache hierfür. Eine kurze Übung dazu finden Sie im Video.

Die medizinischen Erkenntnisse der Rückenschmerzforschung wurden unter anderem von der University of California in Davis für das Human Resources Team intern zusammengefasst und ein Test erstellt, mit dem man seinen Arbeitsplatz testen kann. Den Test finden Sie hier. Die Society For Human Resource Management in den USA adressierte das Problem in einer Studie und zeigte auf, dass sich die Produktivitätseinbußen für 100 Angestellte in einem Unternehmen auf $ 51.400 pro Jahr belaufen. Auch die HR Abteilung der University of Alberta hat ein Back Care Program ins Leben gerufen, um vorbeugend Einfluss auf das Rückenwohl der eigenen Belegschaft zu haben. Eine gesundheitsfördernde Arbeitswelt ist demnach nicht nur wichtig für Produktivität, eine glückliche Belegschaft, sondern auch für das Employer Branding (Lesen Sie dazu auch Was wäre wenn – wir nur Stehtische im Büro hätten?)

Sollte Ihr Unternehmen auch aktiv werden wollen und Hilfe bei der Schaffung einer guten Arbeitswelt benötigen, dann wenden Sie sich einfach das Team von Value for Workplaces. Wir helfen Ihnen gerne und wünschen Ihnen ein gesundes Arbeiten!