der flurfunk

Der Wettbewerb PROM des Jahres wird zum vierten Mal in Folge ausgeschrieben (s. Artikel PROM des Jahres 2011). Die Ausschreibung für das Jahres 2012 endet am 15. Juni 2012. Die Preisverleihung findet am 15. November in Dortmund statt.

Der PROM des Jahres wird in zwei Kategorien verliehen: Für gewerblich genutzte sowie für öffentlich und sozial genutzte Immobilien. Darüber hinaus lobt die Jury einen Sonderpreis für beispielhafte Projekte und Lösungen bei Quartieren und Wohnanlagen aus.

Quelle: PROM-Skulptur, Dr. Kurt E. Becker

Die Ausgezeichneten müssen auch ökonomisch, architektonisch, in punkto sozialer Integration und im Blick auf ihre Nutzerfreundlichkeit überzeugen.

Die Preisträger erhalten je 20.000 Euro sowie eine PROM-Skulptur.

Die Auswahl der Preisträger erfolgt in drei Stufen: Nach der Prüfung der Energieeffizienz-Daten werden in einer zweiten Verfahrensstufe die ökonomischen, in einer dritten die architektonischen und sozialen Kriterien bewertet.

„Die PROM-Preisträger sind die Schrittmacher der Energiewende in Deutschland. Auch im Wettbewerbsjahr 2012“, so Dr. Markus Mönig, Geschäftsführer der RWE Energiedienstleistungen GmbH und Mitglied der PROM-Jury.

Einzelheiten finden sich auf der PROM-Website

Quelle: Das Genie beherrscht das Chaos, Felix Seuffert, 2011

Im Internet hilft Google bei der Suche. Leider ist die Suchmaschine, die den Papierberg auf unserem Schreibtisch in Sekundenschnelle durchforstet, einfach noch nicht erfunden. Das macht sich bei der Produktivität bemerkbar: Gut zehn Prozent der Arbeitszeit verbringen Angestellte mit dem Suchen unauffindbarer Arbeitsunterlagen, Materialien und Dokumente. In dieser Zeit könnte man entweder effizient mehr erledigen – oder auch mal früher heimgehen. Ein unordentlicher Schreibtisch ist damit nicht nur unproduktiv, sondern in vielen Fällen auch unfair den Kollegen gegenüber.

Überhaupt ist das so eine Sache mit dem Papier. Vor einigen Jahren wurde vollmundig das papierlose Büro prognostiziert. Das Gegenteil scheint der Fall. Das absolute Papieraufkommen in Unternehmen steigt noch immer. Das bestätigt auch eine aktuelle Studie des internationalen Anwender Fachverbandes AIIM aus dem Jahr 2012, die das Papieraufkommen und deren Auswirkungen untersucht hat. Etwa 35 % der Befragten gaben zwar an, ihr Papier- und Kopieraufkommen teilweise reduziert zu haben. Allerdings gaben auch ein Drittel der befragten Unternehmen an, dass sich das Papier- und Kopieraufkommen in ihrem Unternehmen sogar erhöht habe. Das erstaunlichste Ergebnis war sicherlich, dass ca. die Hälfte der gescannten Dokumente ursprünglich digital erstellt wurde.

Die zunehmende Eliminierung von Papier aus den Unternehmensprozessen trägt zwar erheblich zur Beschleunigung und Produktivitätsgewinnen bei, scheitert jedoch immer wieder an gewohnten Arbeitsweisen. Und so sind wir wieder an dem Chaos auf unserem Schreibtisch angelangt.

Selbstverständlich lassen sich auch gute Argumente gegen den Aufräum-Fetisch im Büro finden. Schließlich dauert auch Aufräumen seine Zeit, verhindert die Kombination von neuen Erkenntnissen durch zufällig gefundene Dokumente und einen leeren, fast toten, Eindruck hinterlassen. Und nur in einer gemütlich-chaotischen Atmosphäre glauben viele Menschen produktiv arbeiten zu können.

Quelle: Wo war noch gleich die Telefonrechnung? Wolfgang Eilmes, 2011

Gegen das Chaos auf dem Schreibtisch sprechen indes Erkenntnisse aus der Arbeitspsychologie, nach denen sich fast auf magische Weise die Ordnung im Gehirn und auf dem Schreibtisch spiegeln. Klarheit der Gedanken ist also nicht nur eine Form der Ordnung im Kopf.

Zudem ist das Büro kein Wohnzimmer, sondern die Visitenkarte eines Unternehmens. Und damit der erste Eindruck von Kunden, Partnern, Investoren und zukünftigen Mitarbeitern. Vertrauliche Dokumente gehören nicht auf den Stapel, sondern weggeräumt und verschlossen.

Büros werden zunehmend als  Markenzeichen des Unternehmens etabliert und eine gelebte Clean-Desk-Policy kann dabei aktiv helfen. Man muss kein Feng-Shui-Berater sein, um zu wissen, dass in der Reduktion eine gewisse Kraft liegt. Und die kann besser in die Kundenbeziehung als zum Suchen investiert werden. Das sollten auch „Volltischler“ und „Bodengründler“ verstehen.

An dieser Stelle empfehle ich den Film “Schränke auf – Bürokontrolle”, NDR 2003

Die nächste Dekade im europäischen Bürosektor wird von einer beschleunigten Wertminderung und sich weiter verkürzenden Lebenszyklen geprägt sein. Zu diesem Ergebnis kommt eine weitere Untersuchung innerhalb des Offices 2020 – Programms von Jones Lang LaSalle. Diese Entwicklung beruht auf den steigenden rechtlichen Anforderungen im Bereich der Nachhaltigkeit, der weiter zunehmenden Nutzung neuer Techniken und sich verändernder Anforderungen seitens der Büronutzer (s. Artikel Immobilienwirtschaft – Trends und Treiber 2012).

Ein großer Teil des Büroflächenbestands in Europa muss als “alt” bezeichnet werden. In Deutschland etwa stammen 59 % des gewerblich genutzten Immobilienbestands aus der Zeit zwischen 1950 und 1960, in Großbritannien sind es rund 22 %, in Paris sind mindestens Zweidrittel des Bestands mehr als 20 Jahre alt. „Der Aufwand, ältere Gebäude in Schuss zu halten, wird mit steigendem Alter immer größer und kapitalintensiver”, so Bill Page, Leiter EMEA Offices Research.

Quelle: Studie Offices 2020, Nettoersatz 2012, Jones Lang LaSalle

Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang das Verhältnis von Neubau oder Totalsanierung gegenüber dem Bestand. Die so genannte Nettoersatzquote bewegt sich auf einem sehr geringen Niveau. Selbst in Märkten wie Paris oder der City of London liegt sie unter 3 %. Diese Raten zu steigern, ist kein leichtes Unterfangen, zumal in einer Zeit, die von Kostendruck geprägt ist und in der Gebäude für einige Zeit in Bankenbesitz sind. Damit verbundene Engagements werden wohl überlegt, bieten aber letztlich Vorteile: höhere Mieterzufriedenheit, reduzierter Leerstand. Auch Investoren mit dem richtigen Know-how profitieren: lukrative Wertsteigerungen können – bei sinkenden Kaufpreisen für nicht mehr zeitgemäßen Bestand – durch Sanierungen erzielt werden.

„Das Thema Wertminderung und Überalterung von Immobilien betrifft den Bürosektor mehr als jeden anderen Bereich“, so Benoît du Passage, Managing Director Jones Lang LaSalle Frankreich, verantwortlich für Südeuropa und Schirmherr des Projekts. Es gebe erste Hinweise, dass Investoren die Kosten bereits heute bei ihrer Preisvorstellung beim Ankauf einer Büroimmobilie berücksichtigen, um zukünftige gesetzliche Anforderungen in Sachen Nachhaltigkeit erfüllen zu können. „Dies wird sich auf die Bewertung von Immobilien auswirken, insbesondere auf die von aktuell nur durchschnittlicher Qualität, da hier der Kapitalaufwand für vorgeschriebene Sanierungen deutlich umfangreicher sein kann.“ Und Bill Page ergänzt: „Der Bürosektor und die Anforderungen der Nutzer verändern sich deutlich schneller als die Realisierung eines Objekts, bei dem manchmal Jahre zwischen Architektenentwurf und Fertigstellung vergehen. Gebäude, die gesetzliche Anforderungen nicht erfüllen oder die Bedürfnissen der Nutzer nicht mehr abdecken, für Sanierungen nicht mehr in Frage kommen, haben zwei Alternativen: Umnutzung oder Abriss.”

Der deutsche Büromarkt vollzieht derzeit einige tiefgreifende Veränderungen. Das bleibt auch für die Akteure in der Immobilienwirtschaft nicht ohne Konsequenzen. Immer mehr Unternehmen lassen sich bei der Immobilien- und Standortstrategie umfassend beraten, ziehen Nachhaltigkeitsaspekte, die Flexibilität, den Service und die Verträge für die Immobilie in die Entscheidungen mit ein. Dabei sind Nutzer bereits in einer stärkeren Verhandlungsposition als jemals zuvor.

1. Flexiblere Mietverträge: Der Trend geht tendenziell zu kürzeren Mietvertragslaufzeiten als den bisher üblichen fünf (Bestand) oder zehn Jahren (Neubau). 3-Jahres-Verträge gewinnen an Boden und sollen laut der Studie Offices 2020 von Jones Lang LaSalle 2020 bereits rund vierzig Prozent aller neuen Vertrags-Abschlüsse ausmachen. Ursächlich hierfür sind vor allem der technologische Wandel sowie sich zunehmend verändernde Arbeitswelten, die von den Büronutzern mehr Flexibilität verlangen. Nicht nur die möglichst kurze Vertragslaufzeit, sondern vor allem die flexible Gestaltung der Mietverträge über Sonderkündigungsrechte für Teilflächen oder Optionen auf neue Flächen werden favorisiert.

2. Nachhaltigkeit: Die Umsetzung von Nachhaltigkeitszielen wird die Wettbewerbsfähigkeit der Immobilienwirtschaft zukünftig stärker beeinflussen als andere Wirtschaftszweige. Dies ist das Ergebnis einer Studie, welche die Deutsche Hypo mit dem Titel Studie Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft veröffentlicht hat. Treiber dieser Entwicklung sind hier die Büronutzer – vor allem für große Unternehmen ist das Vorhandensein eines Nachhaltigkeitszertifikats inzwischen Bedingung bei der Anmietung von Büroflächen.

Quelle: Serviceimmobilie 2012, Studie Union Investment/Ipsos 2012

3. Corporate Real Estate Services: Unternehmen setzen bei der Suche nach Büroflächen verstärkt auf umfassende Beratungsmandate. Galt dies für große Konzerne schon lange, so beauftragen inzwischen immer häufiger auch kleinere Unternehmen Beratungshäuser mit der Erarbeitung und Umsetzung einer Immobilien- bzw. Standortstrategie (s. Artikel Anmietungskriterien großer Nutzer). Corporates legen Standards für die Arbeitsplatzausstattung und den Flächenverbrauch mittlerweile dezidiert fest. Weit verbreitet sind sog. „Design Workbooks“ mit Vorgaben zu technischen, baulichen und rechtlichen Aspekten für die Anmietung von Gebäuden und deren Umbau.

4. Service: Im Wettbewerb um den Mieter ist der Faktor „Service“ immer noch eine vernachlässigte Größe. Und das, obwohl Umfang und Qualität der im direkten Arbeitsumfeld erbrachten Serviceangebote einen spürbaren Einfluss auf die Motivation und Leistungsfähigkeit der Büroangestellten haben. Die Studie Serviceimmobilie 2012 von Union Investment belegt, dass Nutzer mit dem Serviceangebot im unmittelbaren Arbeitsumfeld nur mäßig zufrieden sind. Fast jeder Vierte wünscht sich im direkten Arbeitsumfeld ein besseres Angebot für die Verpflegung; ebenso stehen bessere Sport- und Wellness-Angebote in unmittelbarer Nähe zum Büroarbeitsplatz ganz oben auf der Wunschliste. Food & Fitness sind auch die Servicebereiche, für die in der Studie die größte Zahlungsbereitschaft gemessen wurde.

Für die Akteure der Immobilienwirtschaft ergeben sich aus den oben erläuterten Trends vielfältige Chancen. Es bleibt bei der Frage, wie kann ich attraktive Mieter für meine Immobilie gewinnen und auch darin halten. Dennoch ändert sich das Berufsbild: Makler und/oder Berater?!

Als Reaktion auf das sich verändernde gesellschaftliche Umfeld wächst aktuell die Nachfrage nach ressourcenschonenden, gesundheitsgerechten und gestalterisch hochwertigen Immobilien, sogenannten Green Buildings.

Die wachsende Nachfrage und der unbestrittene Zusammenhang einzelner Aspekte der Nachhaltigkeit auf den Wert einer Immobilie führt zu einem Handlungsbedarf auf die Wertermittlung. Derzeit nicht oder nur unzureichend berücksichtigt sind die folgenden Fragestellungen:

• Wie sind diese Merkmale zu definieren und zu gewichten?
• Wie lassen sich diese in die Wertermittlung integrieren?
• Welche Hilfsmittel stehen dem Sachverständigen in Zukunft zur Verfügung?
• Wie können Sachverständige entsprechend geschult werden?

Der Wert von Immobilien wird klassischerweise durch Faktoren bestimmt wie Standort-, Grundstücks- und Gebäudemerkmale, das Marktumfeld und letztlich durch die Wertvorstellungen beteiligter Akteure. Bisher nicht berücksichtigt wurden die Mieter, welche die Immobilien jahrelang nutzen und daher gut kennen. Warum aber fließt dieses Wissen nicht in die Wertermittlung ein, obwohl es eine große Chance ist, die Zufriedenheit der Nutzer in die Bewertung mit einfließen zu lassen.

Quelle: NUWEL, 2012

Mit Blick auf den Stand der Forschung fallem vor allem internationale Studien auf: Sie untersuchen den Einfluss der Nachhaltigkeitsaspekte amerikanischer Label auf die Zahlungsbereitschaft bei Transaktionen und Mieten. Es zeigt sich eine durchgängig positive Wirkung auf die Preise. Die im Vergleich zu den Mieten deutlich höheren Transaktionspreise scheinen dabei eine Wette auf die Zukunft zu sein. Aber sind diese Studien auch auf Deutschland anwendbar und mit Erkenntnissen vergleichbar?

In Deutschland haben wir noch eine sehr dünne Datenbasis (s. auch aktuelle Forschungsergebnisse von Lützkendorf & Lorenz). Mit dem deutschen Label DGNB sind erst 285 Gebäude zertifiziert und 230 angemeldet. Dazu kommen noch eine Handvoll nach LEED und BREEAM zertifizierte Objekte. Und das bei einem Immobilienbestand von ca. 17 Millionen Gebäuden in Deutschland. Da kann man nur schwerlich von einer “grünen Welle” sprechen.

Aber gerade die höheren Mieten und höheren Transaktionen sind die Hoffnung aller Akteure in der Immobilienbranche. Denn für die Modellierung des Cash-flows sind das die entscheidenden Aspekte. Glaubt man den Stimmen der Teilnehmer auf der Green Building Summit 2012 vergangene Woche in Berlin, so nimmt das Gros der Nutzer gerne die Vorteile eines Green Buildings wie Energie- und Wassereffizienz mit, ist aber nur bedingt zu höheren Nettokaltmieten bereit. Darin waren sich Projektentwickler wie Investoren bislang einig. Zwei Fragen, die sich für mich auf dieser Konferenz ergeben haben:

• Warum sind keine großen Nutzer auf der Konferenz vertreten, sondern nur Projektentwickler, Investoren, Ingenieure und Architekten?
• Wie kann der Nutzer aber überzeugt werden und unter welchen Umständen ist dieser bereit, höhere Mieten zu zahlen?

Quelle: eigene Darstellung

Meine Hypothese ist, das die Nutzerzufriedenheit einen nachweisbaren, positiven Einfluss auf die Produktivität der Mitarbeiter in Unternehmen hat. Eine nachhaltige Immobilie trägt daher direkt zum Unternehmenserfolg des Nutzers bei. Und erst mit dieser Erkenntnis ist ein Nutzer bereit, höhere Mieten zu bezahlen. Denn die Flächenkosten machen im Vergleich zu den Personalkosten über 10 Jahre gerechnet nur einen Anteil von 5-8 % aus. Die Personalkosten sind mit über 80 % ein viel größerer Hebel, an den wir ansetzen müssen. Ein Dax-Manager hat es in einem Interview einmal treffen ausgedrückt: „Wenn meine Mitarbeiter aufgrund Ihrer neuen Arbeitswelt auch nur 1% produktiver sind, kann ich mir soviel Fläche leisten, wie ich will!“

Genau das ist aus meiner Sicht der Schlüssel zum Erfolg: Wohlbefinden und Zufriedenheit der Nutzer führen zu einer höheren Produktivität. Erst mit der Einsicht, dass die Immobilie direkt auf den Unternehmenserfolg einzahlt, wird der Nutzer bereit sein auch höhere Mieten zu zahlen.

Einige Studien weisen bereits auf den Einfluss der Arbeitsumgebung auf die Zufriedenheit und Leistung der Mitarbeiter hin (s. Artikel Begegnungsqualität in Bürogebäuden). Es ist aber noch ein weiter Weg für die Forschung, die Ergebnisse vergleich- und wiederholbar zu machen. Ebenso fehlt es an einer detaillierteren Datenbasis nachhaltiger Immobilien in Deutschland, um diese in die Wertermittlung zu integrieren. Es ist also noch viel zu tun für alle Akteuere – vergesst aber den Nutzer nicht!

Quelle: BuzziBoard Magnettafeln auf Glaswänden, www.connox.de

Das Grau vergangener Tage hat ausgedient – der Trend im Büro geht zum Starbucks-Ambiente! So oder so ähnlich lässt sich der Trend in der Gestaltung moderner Büroräumen wohl zusammenfassen. Dazu stehen Planern immer mehr Produkte zur Verfügung, die das gemütliche Ambiente vom Wohnzimmer und Hotel in das Büro einziehen lassen.

Das BuzziBoard ist eine magnetische Tafel, die auf Metalloberflächen oder, wenn beidseitig benutzt, auf Glasoberflächen angebracht werden kann. Dabei schützt Sie die Filztafel vor Sonne, Blicken und Geräuschen und schafft so kleine Oasen der Stille, in denen der Benutzer absolut geschützt und in Ruhe ungestört arbeiten oder relaxen kann. Damit eignet sich BuzziBoard besonders für das Büro: Aus der Glasscheibe wird unkompliziert eine schallgedämpfte Wand, die darüber hinaus als praktische und schön anzuschauende Pinnwand dient. Damit erfüllt BuzziBoard die Bedürfnisse des flexiblen Lebens und sich wandelnder Anforderungen im geschäftlichen, aber auch im privaten Bereich. Je nach Wunsch kann BuzziBoard zudem unendlich erweitert werden oder auch als BuzziScreen im Raum als Paravent verwendet werden. Die Filzprodukte sind in diesem Fall aus ökologischer Produktion, denn das verwendete Material Filz besteht aus recyceltem PET und ist nicht nur wunderbar anzuschauen und angenehm zu berühren, sondern auch wieder recyclebar.

 Quelle: BuzziBoard Magnettafeln auf Glaswänden, www.connox.de

Mit dem Entwurf Clouds für die Firma Kvadrat haben sich die international bekannten Designer Ronan und Erwan Bouroullec ein weiteres innovative Konzept für die kreative Gestaltung im Büro geschaffen: Clouds, ein ineinander greifendes System aus Filzmodulen. Clouds kann als Installation an einer Wand oder an der Decke befestigt werden und lässt wunderbare dreidimensionale Effekte entstehen. Die Module bestehen aus je einem Element und werden mit speziellen Gummibändern aneinander gefügt. Sei es nun ein einfaches Design oder eine komplexe, dekorative Raumabgrenzung oder Wand – ein eigenes Werk zu schaffen geht rasch und unkompliziert. Der Geschäftsführer Anders Byriel von Kvadrat bringt es auf den Punkt: “Immer mehr Menschen entdecken, dass das weiche Material sich nicht nur weich anfasst, sondern auch eine ästhetische Schönheit und großen Einfluss auf die Akustik in unseren Räumen hat. In den letzten Jahren ist uns klar geworden, wie wichtig der Geräuschpegel für unser alltägliches Wohlbefinden ist.”

 Quelle: Clouds von Kvadrat, www.connox.de

Das sich Filz nicht nur zur Gestaltung, sondern vor allem zur Verbesserung der Akustik im Open Space eignet hat Microsoft in seiner Niederlassung am Flughafen Schiphol eindrucksvoll bewiesen (vgl. auch Microsoft: Towards a People Ready Organization). So sind dort die meist langweilig weissen Kernwände mit Filzkacheln verkleidet worden, die einerseits Farbe in das Büro bringen und Bereiche sinnvoll gliedern und andrerseits für eine gute Akustik sorgen. Diese haben mit 167 KWh/qm die gleichen Brandlasten wie der Teppichboden und brauchen somit keiner weiteren Behandlung.

Quelle: Microsoft Niederlande, Niederlassung Schiphol, eigene Aufnahme

Ich bin der Meinung, dass mit diesen Möglichkeiten eigentlich kein Grund mehr besteht, warum im Büro alles grau und weiss sein muss. Es braucht nur Mut zu Form und Farbe…

Quelle: Bedeutung der Nachhaltigkeit für Investorengruppen, Union Investment, Pressemeldung 03.08.2011

Nachhaltige Immobilien erfreuen sich bei international agierenden Investoren zunehmender Beliebtheit. Eine aktuelle Studie von Union Investment belegt jedoch: Es fehlt an einheitlichen Bewertungsstandards!

Viele Investoren achten beim Ankauf inbesondere auf eine Optimierung der Lebenszykluskosten der Gebäude. Allerdings können die Käufer nach Ergebnis einer Studie von Union Invest kaum auf einheitliche Bewertungskriterien zurückgreifen, um den Nachhaltigkeitswert der jeweiligen Immobilie erfassen und vergleichen zu können. 167 Immobilieninvestoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien wurden in der repräsentativen Umfrage um ihre Einschätzung gebeten. Verändert hat sich das Ranking der wichtigsten Kennzahlen, die Investoren für die Bewertung der Nachhaltigkeit ihres Gebäudebestandes heranziehen.

Nur 20 Prozent der europäischen Immobilienprofis beurteilten die Bewertungskriterien für nachhaltige Objekte in ihrem Land als eindeutig. Damit sank der ohnehin niedrige Wert im Vergleich zur Umfrage im Vorjahreszeitraum nochmals um fünf Prozent. Auch die Hierarchie der Kriterien hat sich verändert: Besonders relevant gilt der Primärenergieverbrauch, den 83 Prozent der Umfrageteilnehmer nannten, gefolgt von der Erfassung der Lebenszykluskosten (67 Prozent, im Vorjahr nur 58 Prozent). Vor allem für Deutsch scheint die aktive Optimierung der Lebenszykluskosten von großer Bedeutung, denn sie wurde von 80 Prozent der deutschen Befragten genannt. In Großbritannien (64 Prozent) und Frankreich (46 Prozent) wird dieser Aspekt weit weniger relevant eingestuft. Die Kriterien werden dabei von den befragten Immobilienunternehmen zumeist objektbezogen erhoben (74 Prozent), bei 32 Prozent sind sie nutzungsbezogen.

Insbesondere institutionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen setzen vermehrt auf nachhaltige Gebäude (60 Prozent). Dabei sind Green Buildings im gleichen Maße gefragt wie nachhaltig modernisierte Objekte. Allerdings: Nur in den seltensten Fällen (unter 10 Prozent) haben Banken für nachhaltige Immobilien bei der Kreditvergabe Sonderkonditionen gewährt.

Zum Artikel in der Immobilien-Zeitung geht es hier

Quelle: DGNB Kriterien im Vergleich mit LEED und BREEAM, Hochgeladen von aprovenzano am 15.01.2012

Auf der Nachhaltigkeitsplattform GreenImmo ist ein Film über den Vergleich der internationalen Zertifizierungssysteme zu finden. In wenigen Minuten erläutert der Clip die Nachhaltigkeitskriterien des Gütesiegels der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen in den drei Kategorien Bronze, Silber und Gold und vergleicht diese Kriterien anschließend mit denen der beiden international bekannten Green Building Labels LEED und BREEAM. Dadurch wird sehr deutlich, dass die jeweils beste Bewertung in den drei Systemen nicht automatisch gleich gut ist. Das amerikanische LEED liegt deutlich hinter den Ansprüchen des deutschen Siegels DGNB zurück.

Nicht verwunderlich also, wenn aus Fachkreisen eine international einheitliche und damit vergleichbare Bewertungsgrundlage gefordert wird!