Der Flurfunk

Kaum eine immobilienwirtschaftliche Veranstaltung kommt heute mehr ohne die Diskussion über das Thema „Green Building“ aus. Die Zahl der Green-Building-Zertifikate nimmt ebenso zu wie jene der Berater, die ihre Kunden für die Thematik sensibilisieren.

Nun gibt eine aktuelle Studie von Savills Auskunft darüber, wie es um die Akzeptanz der nachhaltigen Gebäude in Deutschland steht: In den Top 5-Immobilienmärkten (Frankfurt, München, Düsseldorf, Berlin und Hamburg) hat sich der Flächenumsatz von durchschnittlich etwa 50.000 Quadratmetern pro Jahr zwischen 2005 und 2008 auf zirka 150.000 Quadratmeter pro Jahr in den Jahren 2009/10 verdreifacht.

Grundlage der Analyse von Savills Research sind die derzeit knapp 100 LEED- oder DGNB-zertifizierten  Büroimmobilien in Deutschland (inkl. Vorzertifikate). Der Flächenbestand dieser Objekte summiert sich auf zirka 2,15 Millionen Quadratmeter beziehungsweise rund 0,5 Prozent des gesamten deutschen Büroflächenbestands. Die drei Städte mit dem größten „grünen“ Büroflächenbestand sind Frankfurt (ca. 460.000 m²), München (ca. 380.000 m²) und Hamburg (ca. 300.000 m²).

Auch die Büronutzer suchen vermehrt nach zertifizierten Gebäuden, insbesondere Unternehmensberatungen und Finanzkonzerne liegen bei der Nachfrage vorn. Bei ihrem Flächenmanagement liegt der Fokus nicht mehr allein auf Kostenkontrolle und -senkung, sondern auch auf Mitarbeiterproduktivität und Nachhaltigkeit. Alternative Arbeitsplatzkonzepte und eine nachhaltige Bewirtschaftung der Immobilien haben einen festen Platz in ihrem Denken (vgl. Artikel „Anmietungskriterien großer Nutzer„).

Mit der zunehmenden Nachfrage rücken die grünen Objekte zunehmend in den Fokus der Investoren. „Insbesondere im Core-Segment entwickelt sich eine Green-Building-Zertifizierung zu einem wichtigen Faktor“, bemerkt Matthias Pink, Head of Research in Deutschland bei Savills. Damit kann sich kein Investor/Entwickler ein Gebäude ohne Zertifizierung leisten.

Was aber, wenn alle zukünftigen Neubauten eine Zertifizierung haben – wenn das grüne Gebäude zum Standard avanciert ist?

Über Ihre Kommentare dazu freue ich mich…

Dass ein kurzes Nickerchen im Büro Wunder wirken kann, wissen wir von den Japanern und Spaniern. In ihren Kulturen ist das sogenannte Powernapping akzeptiert und wird gerne als kurze Auszeit genutzt. Ich werde in der Praxis von Managern und Projektleitern häufig gefragt, warum es einen Raum mit Liegen für die kurze Auszeit im neuen Büro geben sollte?!

Eine Alternative zu einem Rückzugsraum haben sich die beiden Designer Key Kawamura aus Japan und Ali Ganjavian aus dem Iran überlegt. Sie betreiben ein Architektur- und Designbüro in Madrid. Ihre jüngste Erfindung: ein Schreibtischschlafsack für das schnelle Nickerchen zwischendurch. Der Name ist Programm: „Ostrich“ heißt der Kopfschlüpfer, wie der Vogel Strauß.

Ostrich Pillow (Source: Ostrich Pillow – Press Kit)

Damit man während des Nickerchens noch Luft bekommt, befindet sich an der gepolsterten Unterseite eine Öffnung. “ Es ist gemütlich und kuschelig, wo Augen und Ohren sind, der Benutzer ist von der Außenwelt isoliert. Aber wo Mund und Nase sind, kann Luft zirkulieren, sodass man atmen kann. Der Schlafsack ist ja auch für Powernaps im Büro gedacht, nicht für den Schlaf einer ganzen Nacht.“ sagt Ganjavian.

Eine witzige Idee, deren praktischer Nutzen sich noch herausstellen muss. Für das Arbeiten in open-space Büros sicher eine attraktive Angelegenheit – solange das Management mitmacht.

Das Interview der SZ Redakteurin Lena Jakat mit den beiden Designern vom 30. Mai. 2011 finden Sie hier

Aktuell werden in der Immobilienwirtschaft die Chancen und Hoffnungen der Social Media Kanäle zur Vermarktung von Immobilien intensiv diskutiert. So hat das neue Immobilien-Panel IPP von Immowelt eine Befragung zur Social Media Nutzung unter 1123 Immobilienmaklern durchgeführt.

Das Ergebnis finde ich dahingehend spannend, als dass bereits ein Drittel der Befragten Social Media im Vertrieb und Marketing einsetzt und etwa 23 Prozent planen entsprechende Aktivitäten. Nur noch ein knappes Drittel lehnt Social Media zur Vermarktung aus Überzeugung ab.

Jeder Fünfte verspricht sich eine Vergrößerung des Kundenkreises, 15 Prozent nutzen Netzwerke zur Kontaktpflege, während 14 Prozent hier ein geeignetes Mittel zur Umsatzsteigerung und Unterstützung bei der Vermittlung von Immobilien sehen. Die bewussten Nicht-Nutzer versprechen sich entweder keinen Erfolg (27%) oder glauben ihre Kunden dort nicht anzutreffen (27%). Manche fürchten sogar, dass Social Media Aktivitäten Schaden könnten.

Social Media Umfrage (Source: Own)

Da die meisten Makler wenig am Schreibtisch aber viel Zeit im Auto verbringen, bleibt häufig nur das Telefon, um diese Zeit sinnvoll zu nutzen. Warum aber nicht gleich ein Video drehen, muss sich der Findige Thomas Neubauer aus Frankfurt von immobilien-und-consulting.de gedacht haben?! In seinem Immobilien Video Blog berichtet er regelmäßig kurz über interessante Themen – während der Fahrt! Auf seiner Webseite sind die Episoden verlinkt, viel Spass und gute Fahrt beim Nachmachen…

Etwas progressiver gehen zwei australische Immobilienmakler vor. In der Vermarktung zweier Luxusimmobilien haben sie aufwendige Videos produzieren lassen, die einen gemeinsamen Aufhänger haben: Mit Sex und Action wird hier vor allem die männliche Zielgruppe angesprochen. Das Video zu 15 Queen Anne Court, Sovereign Islands, Queensland ist seit Anfang März auf Youtube verfügbar und hatte bereits über 675.000 Aufrufe. Weniger aufwändig und deutlich seriöser gestaltet sind die dazugehörigen Landingspages.

Aus meiner Sicht sind die Videos eine heikle Gradwanderung, die ich mir insbesondere im gewerblichen Immobilienvertrieb nicht vorstellen kann. Allerdings kann etwas Mut nicht schaden, die Download-Zahlen geben den Beiden auf jeden Fall Recht.

Um die Frage zu beantworten, ob ein Video vom Objekt, ein Film oder eine Internetseite zum Objekt das Exposé ablösen werden, kann ich aus Erfahrung sagen: Ein Exposé mit Plänen und wichtigen Detailinformationen bleiben für alle Interessierten wichtig. Allerdings lässt sich mit der Vielfalt an Möglichkeiten eine viel größere Bandbreite von potenziellen Interessenten ansprechen und hiermit auch bereits gut selektieren. Damit kann ein Vermittler aus meiner Sicht sehr effizient vorgehen.

Für diejenigen, die einen Einstieg in die Multi-Media Kanäle von Facebook, Twitter, YouTube etc. suchen, sei das Buch „Social Media – Wie Sie mit Twitter, Facebook und Co. Ihren Kunden näher kommen“ aus dem Addison-Wesley Verlag empfohlen (ISBN: 978-3-8273-3019-2 für 29,80 €). Das Inhaltsverzeichnis findet sich hier.

Prädikat: sehr hilfreich!

Das Ziel eines Unternehmens sollte es sein, eine konstruktive und harmonische Arbeitsweise innerhalb seiner Mitarbeiterschaft zu entwickeln. Grundvoraussetzung dafür ist wie in jeder Partnerschaft Vertrauen. Allerdings ist dem Menschen, schon aus biologischer Sicht, ein gewisses Maß an Mißtrauen angeboren: Das Mißtrauen der Angestellten dem Management gegenüber, der Neid dem Kollegen gegenüber oder einfach nur eine gewisse Rivalität untereinander – all diese Aspekte können Auslöser von Gerüchten im Büro werden.

Gerüchte sind in Gruppen, die häufig sehr eng zusammen arbeiten und viel Zeit miteinander verbringen, kaum zu verhindern. Der Kaffeeautomat ist dabei das Epizentrum der Klatsch- und Tratschthemen, die sich anschließend wie ein Lauffeuer über alle Büroetagen ausbreiten. Oft sind diese weitgehend harmlos, manchmal entwickeln sie aber eine Kraft und Dynamik, die den Ruf einzelner Personen massiv beschädigen. Sind die Gerüchte gezielt gegen einzelne Personen gerichtet, spricht man von Mobbing.

Kurzzeitig kann der Flurfunk sogar die Produktivität erhöhen,wie die Arbeitspsychologin Kathryn Waddington von der Universität London herausfand. Der Büroklatsch hilft, Dampf abzulassen. Negative Gefühle und Stress werden schneller abgebaut. Andererseits kann derselbe Klatsch langfristig massiven Einfluss auf die Performanz eines Teams nehmen. Gehen die Gerüchte zu lange herum, beteiligen sich zu viele Personen daran, kann die Kommunikation im Team leiden, notwendige Arbeitsstränge werden druchtrennt. Wenn die Mißstände vom Management nicht aufgegriffen und aus dem Weg geräumt werden, baut sich der Frust so weit auf, dass die eigentliche Arbeit in den Hintergrund rückt und die Produktivität massiv sinkt.

Viele Unternehmen sind daher dazu übergegangen, Gerüchte bewusst zu bedienen und damit zu steuern. Das kann insbesondere vor Umstrukturierungen im Unternehmen sinnvoll sein. Für viele Manager ist nicht verständlich, warum die Unternehmensgrundsätze und aktuellen PowerPoint-Präsentation so wenig Anlass zum Weitererzählen geben und damit eine große Wirkung im Unternehen verfehlen. Wenn es um die glaubwürdigsten Quellen geht, bedienen sich die meisten Mitarbeiter dem Flurfunk und informellen Gesprächen mit Kollegen. Diese Erkenntnis lässt sich aber gezielt nutzen.

Ein valider Weg ist, den Mitarbeitern ein offenes Ohr zu schenken und Ihnen die Möglichkeit zur Mitgestaltung zu geben. So lassen sich gezielt Informationen aus der Mitarbeiterschaft entnehmen, wenn diese Gespräche in vertrauensvollen Situationen geschaffen wurden. Das kann z.B. ein regelmäßiges Kamingespräch zwischen Management und einzelnen Mitarbeitern sein. Wichtig ist zu verstehen, dass sich der Flurfunk nicht unterdrücken oder grundsätzlich vermeiden lässt. Für das Management ist von Bedeutung, die Tendenzen und Strömungen wahrzunehmen und daraus zu lernen. Erst dann ist die Voraussetzung für eine Vertrauenskultur geschaffen, in der Glaubwürdigkeit und Akzeptanz zu einer langfristigen Mitabeiterbindug führen.

Das Thema Büro- und Arbeitswelt ist endlich in der Tagespresse angekommen. Das verdeutlicht alleine schon die Themenreihe „Zukunft der Arbeit“ unter der Rubrik „Karriere“ der Süddeutschen Zeitung oder auch „Arbeitswelten“ unter der Rubrik „Beruf & Chance“ in der FAZ.net. Der Artikel „Das grenzenlose Büro“ von Martin Dommer in Letzterer am 25. Mai 2011 verdeutlicht die Bemühungen das Leben der knapp 18 Millionen Büroangestellten begreifbar zu machen und die veränderten Anforderungen an Büro und Raum zu beschreiben.

Dass Nutzer im klassischen Großraumbüro im Vergleich zum Einzelzimmer häufiger über Störungen klagen, ist in vielen Studien und Artikeln beschrieben worden (vgl. Begegnungsqualitäten in Bürogebäuden und Zwischen Kommunikation und Konzentration). Der geschätzte Kollege Riklef Rambow, Architekturpsychologe und Geschäftsführer von psy:plan aus Berlin, bringt es auf den Punkt: „Das klassische Großraumbüro, in dem man mit sehr vielen Leuten Sicht- und Hörkontakt hat, geht eigentlich immer mit einem Abnehmen des Wohlbefindens der Mitarbeiter einher“. Lösungsansätze können jedoch moderne Bürokonzepte liefern. Sie bringen die gewollte Kommunikation und Interaktion in sinnvolle Balance mit den notwendigen Rückzugsmöglichkeiten im Büro. Entsprechend wichtig sind bewusst gestaltete Wegepunkte und Anlaufstellen, an denen Nutzer aufeinandertreffen und sich informell austauschen können: Druckerinsel, Lounge, Espressobar, Kicker und Co erfüllen diesen Dienst.

Die kreative Pause sollte vom Management nicht nur verbal vorgegeben, sondern auch vorgelebt werden. Die Lounge vor dem Büro der Führungskraft wird verwaisen, wenn der Chef die Mitarbeiter kontrolliert oder schief anschaut, die sich hier niedergelassen haben. Dabei sind Erholung und Entspannung wichtig, um Konzentrationsphasen zu verlängern. Schließlich wusste schon John Steinbeck zur Zeit der klassichen Großraumbüros, dass „die Kunst des Ausruhens ein Teil der Kunst des Arbeitens“ ist. Ein gutes Beispielprojekt mit offenen Espressobars und einer anspruchsvollen Kantine findet sich unter TNS Infratest erfindet sich durch Konsolidierung neu.

Noch immer arbeiten etwa ein Drittel der Angestellten in Einzelzimmern und viele Angestellte verteidigen dieses mit Argumenten, die sich auf Lärm, Klima und konzentriertes Arbeiten beziehen. Allerdings bleibt fraglich, ob die räumliche Isolation und die damit einhergehenden Nachteile in der Zusammenarbeit mit Kollegen die Vorteile aufwiegen. Arbeitgeber haben erkannt, dass die Produktzyklen immer kürzer und Entwicklungen immer schneller werden, Mitarbeiter in Teams am Produkterfolg arbeiten müssen und niemand mehr alleine alles Know-how in sich zur Lösung der Problemstellungen kennt. Zusammenarbeit ist Pflicht und Kommunikation der Schlüssel zum Erfolg. Das Büro kann das unterstützen, es muss nur gut gemacht sein!

Zum Thema Arbeitswelt gibt es seit dem 3. Mai bis zum 4. Juni 2011 im Düsseldorfer Medienhafen (Haus der Architekten) eine Ausstellung, die sich mit Arbeitswelten beschäftigt. In sechs Themenkapiteln wird die Entwicklung der Arbeitsarchitektur im Ruhrgebietes zwischen Duisburg und Dortmund beleuchtet – von der Produktion über den Handel bis zur Bildung. 26 Bauprojekte aus zwölf Städten zeigen eindrucksvoll, wie vielfältig und qualitativ hochwertig Arbeits-Architekturen heute sein können. In wohl keiner anderen Region lässt sich die Entwicklung der Architektur der Arbeit über die zurück liegenden 150 Jahre besser nachvollziehen als im Ruhrgebiet. Nicht nur die heraus ragende Industriearchitektur, sondern auch Büro und Verwaltungsbauten zeichnen nach, wie sich die Architektur unserer Arbeitsplätze in Abhängigkeit von gesellschaftlichen Entwicklungen verändert hat.

Zum Flyer der Ausstellung von der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen geht es hier