Der Flurfunk

Glaubt man der Presse, so beansprucht beinahe jedes große Neubauprojekt den Titel nachhaltigstes Gebäude in Deutschland, Europa und der Welt. Schaut man sich die Bewertungskriterien an, so wird schnell klar, eine Vergleichbarkeit auf den Kontinenten herrscht noch lange nicht.

Im Artikel „Hoher Anspruch – TNT Zentrale will nachhaltigstes Gebäude in Europa sein“ ist das Projekt von TNT bereits näher vorgestellt worden. Das Ergebnis der Bemühungen vom Architekten Paul de Ruiter ist ein LEED Platin Gebäude, welches insbesondere auf einen hohen Grad an Recycling der eingesetzten Materialien setzt.

The Ark (Quelle: Wikimedia Commons by Aotefe)

Aktuell war in der Presse zu lesen, das Gebäude The Ark in der 40 Mount Street, Nord Sydney, sei das nachhaltigste Gebäude in Australien. The Ark ist ein Hochhaus mit 19 Stockwerken, verfügt über 28.500 Quadratmeter Bruttogeschossfläche und ist als erstes Gebäude in Australien mit dem 6 Star Green Star ausgezeichnet worden.

Der Business Center Regus, offenbar Mieter im Gebäude, vermarktet diesen Titel und hat damit schon namhafte Firmen wie Vodafone (11.000 qm) und Coca-Cola (10.500 qm) Vodafone eingefangen. Beide Unternehmen mieten, soweit mit bekannt, nur noch zertifizierte Gebäude. Bei dem Blick aus dem Fenster auf den Hafen und die Skyline von Sydney kann man aber auch neidisch werden…

Was vielmehr verwunderlich ist, sind die „Sustainable features“, welche der Eigentümer Investa auf seiner Webseite hervorhebt:

• Wasser – Recycling Brauchwasser und ein 20.000 l Sammeltank für Regenwasser
• Energie – Blockheizkraftwerk mit 750 kVA
• Beleuchtung – T5 Leuchtkörper mit mind. 400 lx in den Büros, Bewegungssensoren
• Fassade – Fenster an drei Seiten des Gebäudes zur natürlichen Belichtung der Arbeitsplätze
• Mobilität – Ladestationen für Hybrid-/Elektroautos, 220 Fahrradstellplätze, Spinte und Duschen
• Gebäudemanagement – 3D Gebäudeplanung zur Optimierung des Managements

Schmunzeln musste ich beim schreiben dieser Zeilen über die T5 Leuchtkörper und die Fenster auf drei Seiten des Gebäudes. Die oben genannten Aspekte lesen sich zwar nett, sind für ein Gebäude in Deutschland indes nichts besonderes und vielfach Standard. Viel interessanter fand ich die Aussage von Investa, dass sich das Programm Green Lease etabliert und in diesem Haus erstmals zum Einsatz kam. Damit wird den Mietern ermöglicht, nicht nur nachhaltige Arbeitsplätze anzumieten, sondern auch das Management der Büroflächen zu optimieren, indem Verbräuche ausgewertet, CO2 Emissionen gemessen und so auch optimiert werden kann.

Bleibt abzuwarten, welches Gebäude zuerst den Anspruch auf den Titel „nachhaltigstes Gebäude der Welt“ erhebt…

Im deutschsprachigen Raum befinden sich noch immer etwa zwei Drittel der Unternehmensimmobilien im Eigentum der jeweiligen Unternehmung. Die Quote in angelsächsischen Ländern liegt im Vergleich bei einem Drittel. Betrachtet man das Immobilienvermögen, so gehen Schätzungen von über 4.700 Mrd. Euro allein in Europa aus. Die betriebswirtschaftliche Analyse von Immobilien mit dem darin begründeten Wertpotenzial hat in den angelsächsischen Ländern seit über 100 Jahren Tradition. In Deutschland dagegen ist diese Disziplin erst vor etwa 20 Jahren in den Fokus gerückt.

Allein aus der Tatsache heraus, dass der Immobilienbestand bei Großunternehmen bis zu 25 % der Bilanzsumme ausmacht, gewinnt das wertorientierte Immobilienmanagement auf Topmanagement-Ebene zunehmend an Bedeutung. Neben einer passiven Verwertungsstrategie, bestehend aus dem Verkauf oder der Vermietung von Unternehmensimmobilien, ist insbesondere die aktive Umgestaltung des Nutzungskonzeptes der Immobilie zur Realisierung von Wertsteigerungspotenzialen, von gesteigertem Interesse.

Quelle: eigene Darstellung

Hierzu bedarf es, dass die erforderlichen Steuerungsinstrumente sowie die informatorischen und organisatorischen Prozesse dem jeweiligen Unternehmen angepasst sind. Noch immer fokussieren Unternehmen in erster Linie auf die Kosten ihres Immobilienbestandes, anstatt auf das mögliche Ertrags- und Wertsteigerungspotenzial. Immobilien werden z.T. als stille Reserve für Krisensituationen im Bestand gehalten. Mit Fokus auf das Wertpotential weicht die traditionelle Immobilienverwaltung dem wertorientierten Immobilienmanagement – kurz Corporate Real Estate Management (CREM). Dieses hat einen positiven Wertbeitrag am Unternehmenswert zum Ziel. Seit einiger Zeit werden Instrumente wie die Balanced-Scorecard eingesetzt, die vormals nur zur Steuerung des Kerngeschäfts üblich war.

Immobilienkosten sind nach den Personalkosten der zweitgrößte Kostenblock, über den Lebenszyklus machen sie 10-15 Prozent der Gesamtkosten aus. Weil die Anschaffungskosten i.d.R. nur einen kleinen Anteil von etwa 5 Prozent ausmachen, liegt das Optimierungspotential für das Immobilienmanagement in den Bewirtschaftung- und Verwaltungskosten. Experten sprechen von 10 bis 30 Prozent realisierbarer Einsparungen – vorausgesetzt Unternehmens- und Immobilienstrategie laufen in die gleiche Richtung.

Im Sinne des Shareholder-Value Gedanken werden Unternehmensimmobilien zunehmend aktiv und vor allem professionell gemanaged. Internationale Aktionäre akzeptieren nicht länger, dass die Beschaffung von Druckerpapier effizienter gelöst wird als der Umgang mit dem Immobilienvermögen und dass ein beträchtlicher Teil der Aktiva vom Asset Management ausgeklammert und lediglich verwaltet wird.

Grundlage zu einem werteorientierten Immobilienmanagement ist die Reduktion der Aufgaben im Tagesgeschäft, um überhaupt den Fokus auf strategische Themen richten zu können (s. auch Artikel Space Management – komplexer als man denkt). Erst mit dem Fokus auf Strategie kann CREM dichter an die Kerngeschäfte heranrücken und so die Bedeutung von aktivem Immobilienmanagement in großen Unternehmen verdeutlichen.

Quelle: Architekten KSP Engel und Zimmermann

Das Projekt ist abgeschlossen, TNS Infratest ist eingezogen. Am Ende einer Projektentwicklung sollte der Mieter das Objekt idealerweise pünktlich, innerhalb des geplanten Kostenbudgets und gemäß der eigenen Beauftragung übernehmen. Beim AURON in München ist dies gelungen (s. auch Artikel „TNS Infratest erfindet sich durch Konsolidierung von 5 Standorten neu“).

Bei nachträglicher Betrachtung des Projektablaufs findet man schnell die kritischen Größen, welche über Erfolg oder Nichterfolg eines Projekts entscheiden.

Zuerst der Faktor Mensch. Er ist bei derart großen und komplexen Projekten immer noch der größte „Risikofaktor“.

1. Eine Projektleitung muss stets die organisatorische Projektstruktur hinterfragen und wenn nötig nachkorrigieren: Sind die richtigen Mitarbeiter im Team, sodass alle Anforderungen zu bewältigen und alle Aufgaben rechtzeitig abzuarbeiten sind? Sind alle Geschäftseinheiten und Hierarchieebenen eingebunden?
2. Die Projektleitung muss umfassend und detailliert kommunizieren, vor allem in Richtung der Betroffenen, also in Richtung aller Mitarbeiter, die von einem Umzug und damit von einer Änderung ihres Arbeitsumfelds direkt betroffen sind.
   Diese Kommunikation muss zeitnah und regelmäßig erfolgen, sonst werden aus Befindlichkeiten der Betroffenen Ängste und es entsteht eine echte Abwehrhaltung.
3. Externes Know how sollte helfen, die Fehleranzahl von vornherein so gering wie möglich zu halten und jederzeit das Fachwissen im Projekt zu haben, dass auf unvorhergesehene Ereignisse adäquat reagiert werden kann.
   Berater wie Makler, Consultants oder Fachplaner sind sehr wichtig. Wohl niemand beherrscht alle Disziplinen eines Bauprojekts gleichermaßen.
4. Auch muss das Projektteam die vielzitierte „Hands-On“-Mentalität besitzen und ständig den kurzen Draht pflegen zu alle Baubeteiligten. Spontane Besuche auf der Baustelle und ernstgenommene Bauüberwachung senken das Risiko größerer Baumängel.

 Quelle: Jones Lang LaSalle, Strategic Architecture

Außerdem sind einige formale Voraussetzungen unbedingt zu erfüllen, damit ein Projekt in den richtigen Bahnen verläuft.

1. Zu allererst sei hier die Mieterbaubeschreibung genannt. Sie ist die wesentliche Grundlage dafür, dass der Mieter am Ende tatsächlich das erhält, was er sich vorgestellt hat. Natürlich fällt es schwer, zu Beginn einer Projektentwicklung die spätere Nutzung des Gebäudes vorauszudenken und z.B. eine Lichtszenensteuerung im Konferenzraum oder etwa Vorstands-Bürotüren mit erhöhten Schallschutzanforderungen einzuplanen. Die Mieterbaubeschreibung wird jedoch in der Bauphase und vor allem in der späteren Nutzung immer wieder bemüht, wenn zwischen Vermieter und Mieter Uneinigkeit darüber besteht, was in diesem oder jenem Raum des Gebäudes konkret geschuldet ist. Findet sich hier kein Eintrag, bedeutet dies sofort Mehrkosten für den Mieter.
2. Ähnlich bedeutsam ist natürlich der Mietvertrag. Zwar regelt er im Wesentlichen die Modalitäten der späteren Flächennutzung. Aber auch hier werden etliche Regelungen getroffen, die großen Einfluss darauf haben, was der Vermieter dem Mieter letztendlich zur Nutzung übergibt. Fragestellungen sind hier z.B.:

– Wer liefert wem was wann?

– Welche Konsequenzen hat die Nichtlieferung?
– Wie werden Projektsonderwünsche bearbeitet?
– Welche Flächenänderungen werden toleriert?
– Welche Auswirkungen haben sie?

Ein  Mietvertrag in der Projektentwicklung sollte möglichst viele Eventualitäten erfassen und regeln. Technische Beschreibungen müssen exakt und unangreifbar sein.  Ökonomische Größen sollten, sofern sie zusammengesetzt sind, mit Rechenweg dokumentiert werden. Nicht zuletzt muss ein Jurist darauf achten, dass Formulierungen nicht beliebig  interpretierbar werden, dass Vertrags-Exits wohl definiert und geregelt sind  und dass die eigenen Optionen so lange wie möglich offen gehalten werden. Die  Verhandlung von zwei parallelen Mietverträgen ist eine gute Taktik dafür, den Druck bis zum Schluss hochzuhalten und so die eigenen Interessen bestmöglich zu wahren. Zudem schützt dies vor Zeit- und Geldverlust bei Scheitern einer Verhandlung.

Quelle: PeTe FotoDesign im Auftrag von Haworth

Es zeigt sich also, dass die intensive und detaillierte Vorbereitung eines solchen Projekts auch auf Mieterseite dringend angeraten ist. Es bedarf einer gut besetzten Projektstruktur mit klaren Zuständigkeiten. Die Vorstellung, einen Projektentwickler mit „einem Stück Bürogebäude“ zu beauftragen und ihm alle planerischen Festlegungen im besten Sinne zu überlassen, birgt das große Risiko, dass die richtigen Fragen auf Mieterseite erst gestellt werden, wenn die Übergabe bereits erfolgt ist.

Gastbeitrag von Marco Samson

(Director Facility Management and Procurement bei TNS Infratest)

TNT hat sich selbst hohe Ziele gesetzt: Das im Jahre 2007 in´s Leben gerufene Programm „Planet Me“ hat zum Ziel, die negativen Einwirkungen der Geschäftsaktivitäten von TNT auf die Umwelt zu reduzieren und die finanziellen Ergebnisse durch eine höhere Brennstoffeffizienz zu verbessern. Dadurch will TNT zum weltweit ersten CO2 neutralen Transport- und Logistikdienstleister werden.

Um diesem Ziel gerecht zu werden, werden alle Filialen auf den Prüfstand gestellt, um zukünftig den höchsten Nachhaltigkeitsstandards zu genügen. LEED Platin oder auch 1.000 Punkte auf dem niederländischen Index Greencalc+ sind damit Voraussetzung für alle Neubauten.

TNT Zentrale (Quelle: Dennis2M)

Mit seiner neuen Zentrale in Hoofddorp ist TNT ein ganzes Stück weiter gekommen. Das 18.000 Quadratmeter große Bürogebäude ist in nur 14 Monaten von dem Architekten Paul de Ruiter und der Innenarchitektin Odette Ex umgesetzt worden. Der Fokus lag dabei auf kurzen Anfahrtswegen und einem hohen Recyclinganteil – 60 Prozent des Gebäudes war schon einmal in Gebrauch.

Offene, für die neue Arbeitswelt eingerichtete Büroflächen benötigten weniger Material, als z.B. im Zellenbüro. Zwischen den Arbeitsbereichen sind Tische aus Gerüststangen eingebracht worden. Die weißen Stühle dazu waren einmal Cola-Flaschen und lassen sich flexibel kombinieren. Flexibilität war TNT grundsätzlich sehr wichtig. Dazu passte auch das Konzept der Teppichfliesen von InterfaceFLOR, die leicht austauschbar sind und einen besonders hohen Recyclinganteil aufweisen.

Im März war Einweihung der neuen TNT Zentrale. Bisher liegen mir keine weiteren Informationen zum Wohlbefinden der Mitarbeiter, der technischen Handhabung und tatsächlichen Ressourceneinsparungen vor. Hat jemand weitere Informationen zu TNT?

Nachdem gerade der PROM des Jahres 2011 vergeben wurde (s. Artikel Ausschreibung – PROM des Jahres 2011), beginnt bereits jetzt die Vorbereitung zur vierten Ausschreibungsperiode. Der Initiator und Projektleiter der Auszeichnung, Dr. Kurt E. Becker, weist darauf hin, dass die Ausschreibungszeit vom 1. Januar 2012 bis zum 30. Juni 2012 andauert, ein Termin für die Preisverleihung 2012 aber noch nicht feststeht.

„Die RWE Energiedienstleistungen GmbH schreibt die Wettbewerbstradition unseres PROM unverändert und mit gleichen Wettbewerbskriterien wie im Vorjahr weiter“, so Dr. Markus Mönig, Geschäftsführer  der RWE Energiedienstleistungen GmbH  und
Mitglied der PROM-Jury.

Mit dem „PROM des Jahres“ werden ökologisch richtungsweisende Lösungen in den Bereichen gewerblich oder öffentlich bzw. sozial genutzte Immobilien, Schulen, Universitäten, Kindergärten etc., sowie städtische Quartiere und Wohnanlagen ausgezeichnet. Die Ausgezeichneten müssen auch ökonomisch, architektonisch, in punkto sozialer Integration und im Blick auf ihre Nutzerfreundlichkeit überzeugen. Der PROM des Jahres 2012 wird in zwei Kategorien ausgelobt: Für gewerblich genutzte Immobilien sowie für öffentlich und sozial genutzte Immobilien. Darüber hinaus lobt die Jury einen Sonderpreis für beispielhafte Projekte und Lösungen bei Quartieren und Wohnanlagen aus.

Weitere Informationen erhalten Sie auch auf der Webseite http://www.prom-des-jahres.de

Das Musterbüro, neudeutsch Marketing-Suite, ist eine Einrichtung zur Unterstützung derVermarktungsaktivitäten einer Immobilie. Es stellt die Vorzüge einer Immobilie sowie mögliche Raumvarianten dar.

Insbesondere bei älteren, lerrstehenden Objekten fehlt es den potenziellen Nutzern an Vorstellungskraft, wie die Anforderungen in dieser Immobilie ideal umgesetzt werden können. Hier bietet sich ein Musterbüro an, welches sowohl unterschiedliche Arbeitsplatzbereiche als auch Besprechung, Lounge und Teeküche ansprechend umsetzt. Der starke Kontrast der weichen und farblich aufeinander abgestimmten Musterbüros zur harten und kalten Bestandsimmobilie kann sehr inspirierend wirken.

Letztlich steht die Investition in ein Musterbüro der Verbesserung der Vermietungsaktivitäten gegenüber. Aus Erfahrung muss dabei mit Kosten zwischen 200-400 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Sollen Glaswände als Raumteiler gezeigt werden, ist schnell die Grenze von 500 € erreicht. Neues Mobiliar kann in Kooperation mit einem Hersteller günstig ausgestellt werden, sollte aber nicht mit Bestandsmobiliar zusammengewürfelt werden.

Eine Alternative zum physischen Musterbüros ist die digitale Variante. Hiermit lassen sich vorkonfiguriert per Mausklick Varianten in der Belegung darstellen und mittels Animation Kamerafahrten durch das zukünftige Bürounternehmen. Ein großer Vorteil der digitalen Variante ist Einstellbarkeit von Farben und Materialien in der Szenerie. Habe ich den potenziellen Nutzer einmal so weit, dass er sich über die Teppichfarbe Gedanken macht, stellt er i.d.R. das Haus als solches nicht mehr in Frage. Unbestreitbar ein starkes Instrument in der Vermarktung. Mit etwa 8.000 € für eine hochwertige und webbasierte Animation sind die Kosten deutlich geringer als ein Musterbüro. Zudem weist die Animation den Vorteil auf, dass sie mit wenig Aufwand angepasst und für andere Häuser nutzbar gemacht werden kann.

Quelle: Eigene Entwicklung in Zusammenarbeit mit 3D-Scapes

1.  Bildausschnitt 360°: mit Klick auf linken Mausknopf kann in alle Richtungen navigiert werden
2. Wahl der Büroformen: Wahl zwischen den Varianten Zellen-, Gruppen- und Kombibüro
3. Grundriss: Regelgeschoss mit derzeit 2 Standpunkten (aktueller Standpunkt in grün). Der Grundriss verändert sich mit den gewählten Büroformen und zeigt die aktuelle Blickrichtung
4. Objektwahl: hier wird das Objekt gewählt, welches in der Farbe geändert werden soll
5. Varianten: hier können z.B. Glasschwerter, Sichtschutz, Kicker etc. ein- und ausgeschaltet werden
6. Farbwahl: mit Klick in das Farbfenster lassen sich Farben für das aktivierte Objekt verändern
7. Zoom: rein- und raus zoomen aus dem Bild über den Regler möglich (Achtung auf Verzerrung)
8. Screenshot: mit Klick auf den Fotoapparat wird ein Bild angefertigt, z.B. um die festgelegten Einstellungen dem Nutzer später zuschicken zu können. Die Bilder werden im Ordner „Screenshots“ hinterlegt
9. Save/Load Einstellungen: vier verschiedene Einstellungen der Farben können über Klick auf „Save“ gespeichert und später über „Load“ wieder hervorgerufen werden.

Die deutlich geringeren Kosten können aber nicht über den Nachteil hinweg täuschen, dass der potenzielle Mietinteressent keine Möglichkeit hat, sich auf einen Stuhl zu setzen oder einen Tisch anzufassen. Trotz aller digitalen Möglichkeiten bleibt das haptische Erlebnis aus.

Aus meiner Sicht ist das digitale Musterbüro eine sinnvolle Ergänzung zum physischen Musterbüro in großen Häusern, bei kleinem Budget. In einem kleinen Haus reicht möglicherweise die digitale Variante des Musterbüros. Wichtig ist zu verstehen: Je mehr Kanäle ich anspreche, desto größer die Wahrscheinlichkeit den potentiellen Nutzer zu ködern. Warum also nicht mit einem Marketing-Mix aus physischem und digitalem Musterbüro?

Hilfreich kann dabei auch die Präsentation auf dem neuen iPad 2 sein. Siehe dazu auch den Artikel 3D iPad Panorama – Virtuelles Marketing

Wenn es um grüne Wände geht, ist der französische Künstler Patrick Blanc nicht weit. Der Mann mit den Strähnen im Haar, selbstverständlich in grün, verwandelt triste Betonwände in botanische Wunderwerke. Sein System kommt ohne Erde aus und wird durch ein ausgeklügeltes Bewässerungssystem versorgt. Es sind die unterschiedlichen Farben und Formen, welche die Komposition aus Stauden, Sträuchern, Farnen und Gräsern so einzigartig machen – und natürlich die schiere Größe der Anlagen.

So hat der Künstler in Wien eine komplette Wand im Sofitel Vienna Stephansdom begrünt. Dabei sind auf 700 qm Wand über 90 verschiedene Sorten bis zur Höhe von 23 Metern in die Konstruktion eingesetzt worden. Nach dem harten Winter sind zwar einige Pflanzen ausgetauscht worden, ansonsten halten sich die anderen erstaunlich gut. Aktuell sind von Blanc Projekte angedacht wie z.B. eine 600 m lange Schallschutzwand in Frankfurt und einige grüne Fassaden in Hamburg am Hauptbahnhof.

Caixa Forum Madrid (Quelle: Cillas Wikimedia Commons)

In Madrid konnte ich mir die begrünte Hauswand des Caixa-Forums selbst ansehen. Ein Haus würde man dahinter auf keinen Fall vermuten. Selbst in dieser Dimension lässt sich feststellen, dass sich ein ganz eigenes Klima vor der Wand ergibt. Für die Stadt als bewohnter Raum ergeben sich sehr positive Aspekte. Schall und Licht werden absorbiert, die Luft wird befeuchtet und kühlt die Umgebung ab.

Übertragen auf das Büro lassen sich im Mikrokosmos der Arbeitswelt die gleichen Vorteile erzielen. Zahlreiche Studien zur Begrünung von Büros aus Europa und den USA konnten belegen, dass Pflanzen nachweislich das Raumklima verbessern, das Wohlbefinden sowie die seelische Ausgeglichenheit fördern und Ermüdungs- und Stresserscheinungen mindern. Setzt man die Wirkungen von Pflanzen im Büro gleich 100 Prozent, so entfallen auf die folgenden Wirkungsbereiche:

•  Wohlbefinden, Arbeitszufriedenheit   55 %
•  Raumklima   30 %
•  Staub- und Emissionsreduktion   8 %
•  Schallreduktion   5 %
•  Schadstoffabbau   2 %

Dennoch werden Innenraumbegrünungen nicht zuletzt als Investitionen und laufende Kosten betrachtet. Das beinhaltet die Erwartung, dass sich die Kosten für Anlage und Pflege von Begrünungen armortisieren. Das Problem Ernst zu nehmender Bepflanzungskonzepte ist jedoch, dass entsprechende Blattflächen realisiert werden müssen, um im Sinne der voran stehenden Ausführungen positive Wirkungen zu erzielen.

Diese entsprechen einem hohen Flächenbedarf im Büro, der die Belegungskapazität einschränkt. Dennoch ist wohl zu behaupten, dass
sich bereits mit weniger raumgreifenden Bepflanzungskonzepten positive und Motivation fördernde Ergebnisse erzielen lassen.